建筑项目规划管理规定
第一章
总则 第二章
建设用地分类管理 第三章
建筑容量控制 第四章
建筑间距 第五章
建筑退界 第六章
建筑物高度控制 第七章
建筑外观及环境规划管理 第八章
停车泊位 第九章
临时建筑管理 第十章
建设项目规划设计管理 第十一章
建设基地绿化 第十二章
附则 附录一
名词解释 附录二
计算规则
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第一章
总
则
第 1.0.1 条
为加强我市城市规划建设管理，保证城市规划有效实施，根据《城乡规划法》、《省城乡规划条例》以及相关技术规范，结合我市实际，制定本规定。
第 1.0.2 条
本规定适用于我市城市规划区内各项规划建设管理活动。规划区内自建房以及集体土地上村镇、农房建设另行规定，规划区以外的其他区、市、县可参照执行。
第 1.0.3 条
各项建设工程的建设，须按经批准的控制性详细规划执行；编制和维护控制性详细规划，须按国家相关设计规范并结合本规定执行。尚未编制控制性详细规划的区域原则上不得批建项目，确需报建的建设项目须由城市规划行政主管部门组织专题论证，报市规委会审议同意，再报市人民政府按有关规定审查批准后方可实施。
第二章
建设用地分类管理
第 2.0.1 条
建设用地按其主要用途和功能分区的基本原则，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）进行管理。
第 2.0.2 条
编制详细规划应遵循土地使用兼容性的原则，各类建设用地适建范围按本规定表 2—1《各类建设用地适建范
围表》的规定执行；凡《表 2—1》中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定规划条件。
表 2-1 各类建设用地适建范围表
序号 建设项目
用地类别 居住用地 商业服务业设施用地 公共管理与公共服务设施用地 工业用地 物流仓储 用地 公用设施用地 绿地与广场 用地 R1 R2~3 B1~B3 A1~A6 M1 M2 M3 W1 W2~W3 U1~U3 G1 G2 G3 1 低层独立式住宅 √ √ × ○ × × × × × × × × × 2 其他低层居住建筑 √ √ × ○ × × × × × × × × × 3 多层居住建筑 ○ √ × ○ × × × × × × × × × 4 高层居住建筑 ○ √ ○ ○ × × × × × × × × × 5 单身宿舍 × √ ○ √ ○ × × × × × × × × 6 居住小区教育设施（中小学、幼托机构）
√ √ × √ × × × × × ○ × × × 7 居住小区商业 服务设施 ○ √ √ √ × × × × × √ × × × 8 居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）
○ √ √ √ ○ × × × × √ × × × 9 居住小区体育设施 √ √ √ √ ○ × × × × × × ○ × 10 居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院养老院等）
√ √ ○ √ ○ × × × × × × × × 11 居住小区市政公用设施（含出租汽车站）
√ √ √ √ √ ○ × √ ○ √ × ○ × 12 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）
√ √ ○ √ √ × × ○ × ○ × × × 13 居住小区日用品修理、加工场 √ √ ○ ○ √ × × ○ × × ×
× 14 小型农贸市场 × √ √ × √ × × ○ × × × ○ × 15 小商品市场 × √ ○ ○ √ × × ○ × × × ○ × 16 居住区级以上（含居住区级，下同）行政办公建筑 × ○ √ √ √ × × × × × × × × 17 居住区级以上商业服务设施 × √ √ × ○ ○ × ○ × × × × × 18 居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）
× ○ ○ √ × × × × × × ○ × ×
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19 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）
× × √ × ○ × × ○ × × × × × 20 居住区级以上体育设施 × ○ × √ √ × × × × × ○ × × 21 居住区级以上医疗卫生设施 × ○ × √ ○ × × × × × × × × 22 特殊医院（精神病院、传染病院）—需单独选址 × × × ○ × × × × × × × × × 23 办公建筑、商办综合楼 × ○ √ ○ ○ × × ○ × × × × × 24 一般旅馆 × ○ √ ○ √ × × ○ × × × × × 25 旅游宾馆 × ○ √ ○ ○ × × × × × × × × 26 商住综合楼 × √ √ ○ ○ × × × × × × × × 27 高等院校、中等专业学校 × × × √ √ × × × × × × × × 28 职业学校、技工学校、成人学校业余学校 × ○ ○ √ √ ○ × ○ × × × × × 29 科研设计机构 × ○ ○ √ √ ○ × × × × × × × 30 对环境基本无干扰、污染工厂 × ○ × ○ √ ○ × √ × ○ × × × 31 对环境有轻度干扰、污染工厂 × × × × ○ √ × ○ × ○ × × × 32 对环境有严重干扰、污染工厂 × × × × × × √ × × × × × × 33 普通储运仓库 × × × × √ ○ × √ × ○ × × × 34 危险品仓库 × × × × × × × × √ × × × × 35 农、副、水产品批发市场 × × × × √ ○ × √ × × × × × 36 社会停车场、库 × ○ √ ○ √ √ ○ √ × √ × × × 37 加油站 × ○ ○ ○ √ √ × √ × √ × × × 38 汽车修理、专业保养场和机动车训练场 × × × × √ √ × √ × √ × × × 39 客、货运公司站场 × × × × √ √ × √ × √ × × × 40 施工维修设施及废品场 × × × × √ √ × √ × ○ × × × 41 污水处理场、殡仪馆、火葬场 × × × × × × √ ○ ○ √ × × × 42 其他市政公用设施 × × × × √ ○ ○ √ ○ √ × × × 注：√允许设置，×不允许设置，○有条件设置（本表为主要建设用地分类，未详细列入的分类项目由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定）。
第 2.0.3 条
同一建设用地兼容两种以上用地性质时,应按控制性详细规划将各类用地分类划定或明确各类功能比例，控制性详细规划未提出具体要求的，由城市规划行政主管部门结合用
地周边环境予以审定。该地块主要功能的建设规模比例不设定上限，其下限比例不得低于地块整体规模的 51%；各类兼容性功能的建设规模不设定下限，其上限比例不得大于地块整体规模的49%。
第 2.0.4 条
商住混合用地中的商业建筑宜独立设置，若采用商住楼形式设置商业时，应按本规定附录二的有关条款核定容积率。住宅用地面积小于 1 公顷时不得设置商业设施；用地面积大于 1 公顷且建筑面积大于 2 万平方米时可设置配套商业建筑，该配套商业建筑宜独立设置，且建筑面积不大于总建筑面积的10%；采用底商形式的商业建筑面积不得大于总建筑面积的 5%；位于自建还房小区外围的底商建筑，商业不得超过 15%。
第三章
建筑容量控制
第 3.0.1 条
各类建筑基地的建筑容量控制指标参照本规定表 3-1《建筑密度及容积率控制指标》，并作为控制指标指导各类规划编制。
表 3-1
建筑密度及容积率控制指标 用地性质 建 筑 形 式 建筑密度（%）
容积率 绿地率（%）
居住用地 低层住宅 ≤40 ≥1.0 且≤1.2 ≥30 多层住宅 ≤30 ＞1.2 且≤1.7 ≥30 高层住宅 ≤20 ＞1.7 且≤3.0 ≥35 商业服务业设施 用
地 商业建筑 多 层 ≤55 ≤2.0 ≥15 高 层 ≤40 ≤4.0 ≥25 商务建筑（商业、办公等综合）
多 层 ≤45 ≤2.0 ≥25 高 层 ≤35 ≤4.0 ≥30 其它公用设施营业点 ≤35 ≤1.5 ≥30
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公共管理与公共服务设施用地 行政办公 多、低层 ≤35 ≥1.2 且≤1.8 ≥30 高 层 ≤30 ≤3.0 ≥30 中、小学，幼儿园 ≤30 ≤1.2 ≥35 大中专学校，教育科研 ≤30 ≤2.5 ≥30 农贸市场 ≤45 ≤1.5 ≥25 医疗卫生 ≤30 ≤2.5 ≥35 仓储物流用地 满足物流功能的用房
≥60 ≥1.0 且≤3.0 ≥25 仓库及配套用房 ≥60 ≥1.0 且≤2.5 ≥25 工业 用地 展厅、销售、维修 ≥60 ≥1.0 且≤2.0 ≥25 生产性项目 ≥60 ≥1.0 且≤2.0 ≤20 注：本表为各类主要建设用地分类的建筑容量控制，未详细列入的分类项目由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。
第 3.0.2 条
《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第 11 号，2002 年 7 月 1 日起施行）实施前已取得土地使用权证而未取得容积率指标的地块，项目报建按《玉湖市建设用地容积率管理规定》等相关规定执行。
第 3.0.3 条
建筑基地面积大于 20 公顷的成片开发地块，应委托有相应资质的设计单位依据批准的控制性详细规划编制修建性详细规划，经批准后实施。
第 3.0.4 条
城市建成区内建筑基地用地面积小于 4000 平方米的，原则上不得单独建设。但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
（一）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实
无法调整合并的。
（三）因城市拆迁还房等其他特殊情况，确实难以达到上述面积要求的。
（四）其他《玉湖市城市总体规划》及相应片区控制性详细规划允许建设的。
第 3.0.5 条
用地内原有建筑的建筑容量已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建。
第 3.0.6 条
建筑面积计算应遵照国家现行的相关技术规范，并应符合本规定附录二的要求。
第四章
建筑间距
第 4.0.1 条
建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。
第 4.0.2 条
建筑日照要求应满足以下规定：
（一）每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》有关规定。
（二）托儿所、幼儿园的主要生活用房应获得冬至日不小于3 小时的日照标准。
（三）老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得
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冬至日不小于 2 小时的日照标准。
（四）须满足日照要求的居住建筑，当下部作为商店、办公、停车等非住宅用房时，日照时间计算起点从最低层住宅窗台面起算。
第 4.0.3 条
根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况，设计单位应按照国家相关规范和本规定《表 4-1》、《表4-2》、《表 4-3》中有关要求进行建筑设计，做出日照分析计算，并以日照分析计算结果和消防要求进行间距控制，设计单位应对日照分析结果承担相应法律责任。
第 4.0.4 条
居住建筑（含公寓）的间距应满足以下要求：
（一）居住建筑各类朝向平行相对布置时的最小间距按（表4—1）控制。
表 4-1
居住建筑朝向平行相对布置时最小间距
类别 最小间距 类别 多低层建筑 高层建筑 长边 山墙 主要朝向 次要朝向 多（低）层 建
筑 长边 ≥1.0H
低层相对≥6.0 米 多低层相对≥8.0 米 多层相对≥10.0 米 高层位于南侧≥24.0 米 东、西、北侧 ≥18.0米（多）≥13.0米（低）
≥13.0 米 山墙 / ≥6.0 米 ≥13.0 米 ≥10.0 米 高层建筑 主要朝向 / / ≥30 米 ≥24.0 米 次要朝向 / / / ≥18.0 米 注：1.H：南侧建筑或东西向建筑高度。
2.本表按附录一第三条规定计算建筑高度。
3.本表低层和多层居住建筑山（端）墙的间距为山（端）墙边长≤15 米且不开设居室或起居室（厅）窗户时的规定。当建筑物山（端）墙上开有窗户时，由城市规划行政主管部门根据实际情况确定。
4.本表高层居住建筑次要朝向的间距为该面外墙只开设卫生间、厨房、楼梯间等附属房间窗户时的规定。当该面外墙开设居室或起居室（厅）窗户时，按建筑主要朝向计算间距或由城市规划行政主管部门根据实际情况确定。
5.塔式（点式）建筑外墙面有 2 个以上主要功能房间开窗的应按主要朝向认定。
6.山墙或低层长边不开窗时，间距满足消防要求即可，不受最小间距限制。
（二）居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距按（表 4-2）控制。
表 4-2
居住建筑高层主要朝向、多低层长边 成角度布置时的最小间距 建筑间夹角 最小间距 a≤30° 按表 4-1 中主要朝向（长边）对主要朝向（长边）规定控制 30°≤a≤60° 按表 4-1 中主要朝向（长边）对主要朝向（长边）的 0.8 倍规定控制 a＞60° 按表 4-1 中主要朝向（长边）对次要朝向（山墙）规定控制 注：表中 a 指两幢居住建筑的锐角夹角。
第 4.0.5 条
非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧的，其间距控制按第 4.0.3 条、第 4.0.4 条规定控制，位于居住建筑北侧时按第 4.0.6 条有关规定控制。
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（二）非居住建筑与居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制；但居住建筑山墙有窗户的，其山墙间距按第 4.0.3 条、第 4.0.4 条的有关规定控制。
第 4.0.6 条
非居住建筑（第 4.0.2 条（二）、（三）、（四）项中所列的非居住建筑除外）的最小间距按（表 4-3）控制。
表 4-3
非居住建筑的最小间距
朝向 最小间距 朝向 多低层建筑 高层建筑 长 边 山 墙 主要朝向 次要朝向 多低层 建
筑 长边 ≥1.0H 且满足消防要求 ≥8.0 米 ≥18.0 米 ≥13.0 米 山墙 / ≥6.0 米 ≥9.0 米 ≥9.0 米 高层建筑 主要朝向 / / ≥24.0 米 ≥18.0 米 次要朝向 / / / ≥13.0 米 注：1.H：建筑高度。
2.山墙或低层不开窗时，间距满足消防要求即可。
3.特殊使用功能的建筑，需同时满足相关规定或经相关部门审定。
第 4.0.7 条
高层建筑的主体与裙房可以分别计算间距（含第五章退界计算），裙房高度...