土地一级开发项目成本构成
一、项目前期费用
1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；
3. 工程勘察、测绘、定桩费用； 4. 环境影响评价分析费用； 5. 交通影响评价分析费用； 6. 地震影响评价分析费用； 7. 地价评估费用
8. 工程设计费及施工图审查费
9. 招标代理费、招标服务费
10. 工程保险费
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考 1999 年 9 月 10 1999 1283 号《建设项目前 期工作咨询收费暂行规定》 及 1999 487 号文《关于建设项目 前期工作咨询收费的补充通知》 中的有关计价标准。
◆立项报告、可研报告的编制费
◆土地一级开发实施方案的编制费
◆项目前期的各种工程咨询费
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
→ 2001 [2001]1218 中取消了 1993划 设计市场。
→ 2004年6
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布了《工程勘察设计收费管理 规定》 2002 年 3 月 1 日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。
[2003]308
4、环境影响评价分析费用
2002 年 10 月 28
环 国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关 2002 125
。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评
据。
5、交通影响评价分析费用
《天津市城市道路管理条例》 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主 方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。进行建设项目交通影响评价咨询工作 的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没 常 在 0.5 2 元/平米不等
6、地震影响评价分析费用
2002 年 1 月 1 323
确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相
天津市地震安全性评价收费标准》 的规定进行 核算。
7、地价评估费用
1994 年 12 月 12
估 机构要按照„ 自愿委托、有偿服务‟理
8、工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据 2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号 文发布的《工程勘察设计收费管理规定》 中的有关标准结合实际情况测定。
施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004 年 8 月 23 134 号 令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施
9、招标代理费、招标服务费
原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知 计价格[2002]1980 号 文中明确了招标代理服务收费标准。
招标代理服务收费标准
货物招标
服务招标
工程招标
100
以下
1.5%
1.5%
1.0%
100 - 500
1.1%
0.8%
0.7%
500 - 1000
0.8%
0.45%
0.55%
1000 - 5000
0.5%
0.25%
0.35%
5000 - 1000 0
0.25%
0.1%
0.2%
10000 - 100000
0.05%
0.05%
0.05%
1000000
以上
0.01%
0.01%
0.01%
10、工程保险费
建设部和中国保险监督管理委员会于 2005 年 8 月出台了《关于推进建设工程质量 保险工作的意见》建质[2005]133 号 和
可以暂按建安工程造价的 1%-2%估算。
1、土地补偿费
《天津市 12
标准 2 万/亩 2、青苗物补偿费
《天津市土地管理条例》6-10 倍于近三年产值的平均值
3.地上及附着物补偿 4 、征地税费
1
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新 民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市 国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征
地面积的新增建设用地。
28 元/平方米
2
《天津市土地管理条例》3-6 倍于近三年产值的平均值
3
《天津市土地管理条例》6-10 倍于近三年产值的平均值
4
《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新
郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地
所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费
发建设基金应交款额确定办法:以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳 费标准。
●100 1
7000—10000
●城市人口在 50 万到 100 1 亩建设单位应交纳 5000—7000
●城市人口不足 50 1 亩建设单位应交纳 3000—5000 元人民币。
5
按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专
《天津市防洪工程维护费征收使用办法》防洪工程维护费采用防 1
计征。
6
《天津市实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》 在 东丽区、津南区、西青区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区行政区 40 元。在武清区、宝坻区、
30 元。占用基本农田、基本菜田的
50% 70%征收。
铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用 2 元征收。农村居民经批准在户
地适用税额减半征收。
7
元。
三、拆迁安置补偿费
1、拆迁补偿费
1
项目
数量
计费标准
依据
区位补偿费
企 业 拆 迁
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其他
小计
( 万元
折合
/ 被拆迁
取值范围
房屋重置 成新 价
2.临时安置补偿费
临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时
3、拆迁公司服务费
项目
数量
计费标准
依据
拆迁服务费
拆迁评估费
渣土清运费
20 元 / 被拆迁建面
(三)农民失地保险费用
四、公共区域市政基础设施建设费用
1. 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电 设施、临时道路的铺设及维护费用 1.电力工程建设费 50 瓦/平米计算 83 元/平方 米 92 元/平方米 2003 582 号
公建项目 10KV 供电工程建设费 1280 元/
35KV 以上的按实际发生的工程费据实收取。
不含施工路由及赔偿费。
2. 10
10
津价房 2005 77 号
3.一户一表费 10-20A 660 元/部。
4.土建站、箱式站 土建变电站、箱式变电站、CF 站、配电间设备 1.5-3 元
自来水工程建设费 住 宅 建筑面积*25 元/平方米 [2000]津价房地 448 号
5.水表费 远程水表 435 元/门洞 约-5.5 元/平米
磁卡表 470 元/户
普通表 35 元/户
9 市政排水工程建设费 建筑面积*19 元/
1 万元。28 元/ 22-23 元/
2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用
项目
单位成本
费用
备注
xx 道路
400 万/公里
2-3 公里
1200
双向 4 车道、水泥路面
xx 路
500 万/公里
1.5 公里
750
双向 4 车道、沥青路面
3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、 天然气、电信、热力等)
1.供热工程建设费
住宅 92 元/平方米 2004 460 号
公建 130 元/ 150 元/平方米
财政投资的公益性建设项目 100 元/平方米
2. 内网费 出换热站 1.5 米到入楼口处 1.5 米的供热施工二次网费用为 25-28 元/平方米。
3.
1-2 元/平米
4. 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、 开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安
)
5. 配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系 统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 )
地上附属物补偿费
搬家补助费
家电改移补助费
提前搬家奖
支持重点工程费
2
集 体
项目
数量
计费标准
依据 1
70 元/
区建筑面积收取。
市物价局、建委、财政局津价房地[1997]96 号
2 公共设施维修基金 首期维修基金由开发建设单位和购房人以购房款总额为基
(一) 1%
(二) 1.5%、购房人按 1%缴存维修基 金。
价格或指导价格为基数的 2%或者 2.5%
一次性存入市维修基金专户。
3 区内非经营性公建 地下室及车库
居委会
物业管理站
其他区内设施
地块红线范围外的公共区域的市政基础 设施建设费用。这是土地一级开发成本中的另一重要组成部分。
椅等。
应在不同阶段根据控制性详 或
其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
五。、工程建设其他费用
1. 工程监理费
2. 竣工图编制费
3. 建设期区域管理费用
4. 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
5. 项目后评价费用
6. 其他
1、工程监理费
1996 年 1 月 16
(京 价收1996第043号)
法计算。建设前期阶段按工程概预算的 0.1-0.2
2、
竣工图编制费
2002 年国家发展计划委员会和建设部联合发布的《工程勘察设计收费标准》[2002] 中《工 程设计收费标准》1.0.16的 10% 8%收取 竣工图编制费。
3、
建设期区域管理费用
包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。这部分费用在项目初期很难估算。不同
再据以测算相应费用。
4、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
角
5、项目后评价费用
益、社会效益、环境效益出发对整个土地一级开发项目和开发过程进行公正、客观的评价。
该费用可参考国家有关工程咨询的收费标准测算 。
6、其他
指其他归属项目前期及其他费用的项目。
。
六、拍卖和挂牌交易中发生的费用
期 和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水 平、资源投入情况等进行核算。
2005 年 8 月 3
的通知 京国土市[2005]540 号文
由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织 实施。其
于土地储备开发成本的 2%
业签订土地一级开发管理委托协议。
1、贷款利息
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。
地
等。
太 多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预
计销售收入的 1%计取。
具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定。
十一、不可预见费
1、 基本预备费 2、 2、涨价预备费
3、
4、 一级开发过程中涉及税费
5、
6、 营业税按建筑业 3%
7、 营业税 代理业 5%
8、 城市维护建设税 7% 按已缴流转税额计缴
9、 教育费附加 3% 按已缴流转税额计缴
10、 地方教育费附加 2% 按已缴流转税额计缴
11、 企业所得税 25% 按应纳税所得额计缴
12、
耕地占用税
13、 建筑业上的差额纳税需符合两个条件 1 2、有总分包合 14、 收 15、 作 16、 为价外费用。
17、 取 18、
19、 临时设施费、劳保基金和施工机械迁移等工程价款之外的各种费用。工程价款是 20、 建筑业主要计税依据。
21、 接 22、 费规 23、
24、 = 25、 直接费+间接费+计划利润+税金
26、 规 27、
去 28、 付给分包转包的价款后的余额作为计税依据的。至于分包、转包人应纳的营业 29、 的依据为分包、转包人取得的 30、 工程收入。
31、
确 32、 计税 =工程成本* 1+ / 1-营业税税率 3% 33、 公式中成本利润率在湖南省确定为 5%.
34、
建筑安装营业税纳税义务的发生时间为纳税人收讫营业收人或者取得索取营业 35、 是 36、 其取得的营业收入。
37、
38、
39、
40、
41、 1 42、 、说明土地一级开发实施方案中所用数据、 43、
44、
45、 1 46、
47、
48、
49、
50、
51、
52、
53、
54、
55、 须 56、 征询区县拆迁主管部门意见 57、
58、
59、
60、
61、 2 62、
63、 2
64、
65、
66、
67、
68、 明确 69、 开发时序、周期及分期情况等内 70、 容 71、
72、
73、 3 74、
75、 3 76、
77、
78、
79、
80、 4 81、 及各 82、
83、
84、 项目进度计划表 85、
86、 序号 87、
88、 工作内容 89、
90、 月份 91、
92、 1 93、
94、 2 95、
96、 3 97、
98、 4 99、
100、 5 101、
102、 6 103、
104、 7 105、
106、 8
107、
108、 9 109、
110、 10 111、
112、 11 113、
114、 12 115、
116、 … 117、
118、 1 119、
120、 前期工作 121、
122、
123、
124、
125、
126、
127、
128、
129、
130、
131、
132、
133、
134、
135、 1.1 136、
137、 … 138、
139、
140、
141、
142、
143、
144、
145、
146、
147、
148、
149、
150、
151、
152、 … 153、
154、 … 155、
156、
157、
158、
159、
160、
161、
162、
163、
164、
165、
166、
167、
168、
169、 2 170、
171、 征地 172、
173、
174、
175、
176、
177、
178、
179、
180、
181、
182、
183、
184、
185、
186、 2.1 187、
188、 … 189、
190、
191、
192、
193、
194、
195、
196、
197、
198、
199、
200、
201、
202、
203、 … 204、
205、 … 206、
207、
208、
209、
210、
211、
212、
213、
214、
215、
216、
217、
218、
219、
220、 3 221、
222、 拆迁 223、
224、
225、
226、
227、
228、
229、
230、
231、
232、
233、
234、
235、
236、
237、 3.1 238、
239、 … 240、
241、
242、
243、
244、
245、
246、
247、
248、
249、
250、
251、
252、
253、
254、 … 255、
256、 … 257、
258、
259、
260、
261、
262、
263、
264、
265、
266、
267、
268、
269、
270、
271、 4 272、
273、 市政建设 274、
275、
276、
277、
278、
279、
280、
281、
282、
283、
284、
285、
286、
287、
288、 4.1 289、
290、 … 291、
292、
293、
294、
295、
296、
297、
298、
299、
300、
301、
302、
303、
304、
305、 … 306、
307、 … 308、
309、
310、
311、
312、
313、
314、
315、
316、
317、
318、
319、
320、
321、
322、 5 323、
324、 其它工作 325、
326、
327、
328、
329、
330、
331、
332、
333、
334、
335、
336、
337、
338、
339、 … 340、
341、 … 342、
343、
344、
345、
346、
347、
348、
349、
350、
351、
352、
353、
354、
355、
356、 6 357、
358、 土地入市交易 359、
360、
361、
362、
363、
364、
365、
366、
367、
368、
369、
370、
371、
372、
373、
374、 5 375、 、土地一级开发实施方案关于项目成本需要特殊说明内容。
376、
377、
378、 备 379、 注 380、
381、
382、 1 383、 《土地一 384、
385、