开发项目成本控制办法 第一条
目的 为了加强公司开发项目成本控制力度，提高项目经济效益，制订本办法。
第二条
立项阶段成本控制办法 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地争取政策优惠控制企业的费用。项目发展部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目发展部来承担。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 开发形式 新征土地 土地费用 充分论证，加强公关，降低竞买成本 项目发展部负责 拆迁安置费用 加快拆迁进度，合理确定补偿、安置费用 项目发展部负责 市政费用 充分利用公共关系资源，熟悉政策法规、收费及计算依据 项目部、项目发展部和成本合约部负责自建部分；项目发展部负责交纳政府部分 规划条件 满足公司利益最大化，
项目发展部 三通或七通一平的标准 明确交地时的验收标准明细 项目部项目发展部负责 合作开发 合作方式 有利于公司 ，减小风险
项目发展部负责 付款条件 延长付款时间，降低首付款额度 项目发展部负责 分成比例 为公司争取最大利益 项目发展部负责
第三条
规划环节成本控制办法
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制办法和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。项目发展部和公司领导层在该环节承担主要的职能。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、项目策划 可行性研究 ⑴市场信息搜集和分析； ⑵资源状况分析； ⑶规划要点确立。
项目发展部 2、规划方案 （1）规划设计 ⑴市场信息搜集和分析； ⑵市政状况信息分析； ⑶规划要点确立； ⑷设计任务书； ⑸控制设计变更。
设计部负责、成本合约部、营销部配合
（2）方案评审 组成公司决策层，对方案进行评审、确定； 未通过的方案进入规划设计变更环节，再重新评审。
由项目发展部、设计部、工程部、项目部、成本合约部、财务部、营销部等各部门组成公司决策层，公司领导牵头组织，总经理负总责 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整； 设备选型方案提前确定 设计部负责，项目部、成本合约部、营销部、物业配合 根据提交的设计成果进行投资估算 成本合约部负责，设计部配合 3、报批设计 （1）设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，营销部协作 方案设计招投标 设计部 方案设计评审 公司决策层评审决策 （2）报批 注意市政设计； 注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目发展部负责 4、扩初设计 （1）扩初设计要求 对报批设计进一步调整； 设计要求内部审核 设计部 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 成本合约部负责，设计部、项目部配合 制订经营指导书 营销部负责 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标； 专家评审；内部评审 设计部负责，公司决策层决策 设计调整 设计部负责 5、桩基设计 （1）地质勘察 搜集权威地质资料； 委托专业勘察单位 设计部负责，成本合约部协助 （2）设计方案评审 桩基设计 2种以上形式； 由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （3）桩基施工图 设计调整 6、施工图设计 施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求； 建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，提供钢材、混凝土限额标准，应严格审核。
设计部负责，成本合约部、项目部配合 报审 政府部门报批费，按政府有关政策交纳，尽量争取优惠 本地项目由项目发展部负责，异地项目由子公司负责 出蓝图前审图
互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程部、项目部、成本合约部配合，通知营销部、物业公司 7、销售包装设计标准
营销部明确样板房、售楼部等装修标准（包括相关配置）；物业公司明确会所、幼儿园、自营物业等装修标准（包括相关配置）；
营销部、物业公司负责，成本合约部配合 8、装修方案设计 方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，营销部协助
材料设备选型成本方案
根据设计要求确定装修材料和设备的类型、规格、色彩 设计部负责、使用部门、成本合约部配合 市场信息调研； 制订装修设计目标成本计划明细表； 装饰综合价格拆分分析 成本合约部负责 招投标 制订设计任务书 设计部负责，营销部、物业公司协助 设计评审 设计部组织，公司决策层决策 9、功能设计 （1）小区建筑物功能的经济评估 市场调研 营销部负责 有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，营销部、项目部、物业公司、成本合约部协助 （2）市政配套方案 市政状况调研； 争取政府有利条件 设计部负责、工程部、项目部协助 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 成本合约部负责，项目发展部协助 招投标 成本合约部组织，设计部配合，公司决策层决策 （4）智能化设计 市场现状分析，智能化必要性分析 智能化内容控制 设计部负责，营销部、物业公司、项目部协助 招投标 成本合约部组织，公司决策层决策 10、设计变更 （1）设计调整费用 严格控制重大变更，尽量减少一般变更 重大设计变更由项目发展部负责，一般变更由项目部负责…… （2）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流程进行 设计部负责，项目部、营销部协助 11、材料设备 （1）选型 （2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备品牌，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计 设计部负责，项目部、成本合约部协助 （3）采购 招投标 成本合约部负责 其他费用 物业管理完善费 限额设计 成本合约部负责
第四条
招投标环节成本控制办法 招投标环节的成本控制涉及到项目部、设计部、成本合约部、营销部等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是公司决策层选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于招标文件的确定（主要是技术标详细条款的确定），重点在于评标，严格按照招投标相关管理办法执行。
第 五条 条
施工环节成本控制办法 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更、签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由
于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、设计变更环节 （1）变更评估 ⑴项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。
⑵加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的范围有预见性，并予以事先约定。
⑶各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。
⑴成本合约部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。
（2）变更的审核签认 根据变更原因将设计变更分成两类，不同类别按相应的审核签认流程进行。
详见《设计变更管理办法》的规定
设计变更审批表。
变更必须有设计单位、项目部、共同签字后，才能有效。
（3）变更的审批 审批后方可进行变更。
2、施工现场签证 （1）签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。
详见《现场签证管理办法》的规定
（2）签证的时限 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。
（3）签证的工程量 ⑴认真核对签证工程量的准确性。
⑵签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有项目总监、总监理工程师的签字盖章确认。
（4）签证的审批 施工洽商通知单 遵循“先签后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。
（5）签证的反馈 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。
3、审图 （1）施工图会审 （2）分项、分部图会审 （3）各专业技术图纸会审 ⑴图纸多层次会审会签及审批制度。
⑵各专业互审互签制度。
⑶力争在开工前把图纸中的问题修改完。
设计部组织，项目部配合 4、总分包配合费 （1）分包方式 （2）分包内容 （3）分包的责任界定 ⑴通过投标确定配合费。
⑵应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。
项目部 5、材料供（1）选型 （2）材料供应方式 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。
设计部负责，成本合约部配合
应 （3）材料计划 （4）预留时间 先确定材料供应方式，通过招标确定材料单价、供货方式。
成本合约部组织； 项目部参加 限时编制材料计划。
材料计划的准确性及签认。
项目部 要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。
相关部门 6、工程款的支付 （1）付款进度 （2）工程进度 ⑴按合同约定执行付款。
⑵按进度付款。
⑶多层次多角度审核工程进度。
项目部与监理工程师审核完成的形象部位； 预算人员审核工程价值量 付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。
主管副总或总经理
第 六条 条
材料及设备采购环节成本控制办法 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、材料进场计划 采购招投标及订立合同时间 根据总进度计划，留出提前量 成本合约部负责，项目部配合 生产周期 与工程进度相配合 运输周期 具体与采购点远近相对应 安装、验收周期 与工程进度相配合 交叉作业时间 与工序安排相联系 2、材料的性能价格比 市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。
成本合约部 技术参数 材料设备的技术参数由设计部确定或封样。
设计部 招投标 必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用议标或比质比价。
成本合约部负责，详见《材料设备采购控制规程》 3、材料款支付 ⑴材料款支付方式 ⑵材料款支付进度 ⑶保修款 ⑴预付款限额控制 ⑵首次验收后付款总额进度控制。
⑶保修款一般不低于合同总价的5%。
⑷依据合同中约定付款。
成本合约部负责， 项目部配合 4、材料验收 数量验收 项目部、监理公司、施工方等共同确认货到现场数量 项目部；监理公司 质量验收 外观质量、材质证明、合格证明等的验收 分部分项、竣工验收 项目部，监理公司 投入使用后的质量验收 物业公司 5、材料保管与保修 材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 项目部 材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期
第 七条 条
销售环节成本控制办法
销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、营销方案 （1）费用总额 确定费用目标总额 成本合约部 （2）市场信息收集 （3）营销计划 （4）营销预算 根据各种相关因素确定具体计划和费用 营销部 （5）营销方案审批 征求各方面意见，按审批流程操作 领导层 2、营销现场费用 （1）现场销售人工费用 ⑴销售人数控制 ⑵销售工作进度控制 ⑶奖励办法控制 营销部负责；企业管理部监督 （2）现场销售器具费 （3）卖场、现场包装费 （4）销售模型费用 （5）宣传资料及礼品费 （6）展销费 ⑴预算管理； ⑵合格供方选择； ⑶采购招投标或比价 营销部负责；成本合约部配合 （7）计划额度控制 额度内调剂和超额审批制度 预算委员会。
3、媒体选择 （1）媒体及广告代理公司信息收集和分析 专人负责 营销部 （2）招投标 先评后选的原则 成本合约部组织，营销部配合
内部评审 招投标 4、样板房装修 （1）设计、装修 市场信息收集 确定装修档次、装修目标成本总额 营销部确定档次，成本合约部确定总额。
（2）材料采购 信息搜集 装修材料、设备选型 成本合约部负责信息收集，设计部负责选型 装饰材料、家具饰品饰件等选型 营销部 （3）信息采集及招投标 招投标 成本合约部 （4）样板房维护 委托物业代管协议 物业公司、营销部监督 （5）材料回收、保管和再利用 建立材料设备清单 使用登记 闲置品评估和处理 综合办公室负责，物业、营销部配合 5、销售回款 （1）销售折扣点 根据具体楼盘、市场状况确定折扣点 营销部负责 （2）回款周期 严格执行预售合同，及时催收 营销部负责，财务监督 6、销售补充条款及承诺 （1）
承诺的给出 避免过度承诺 营销部负责，设计部、项目部、成本合约部、物业配合 （2）设计变更与承诺 变更审批与告知； 承诺变更 项目部负责，营销部、设计部协助 7、客户交（1）交房日期 （2）保修期 晚交房原因分类处理； 与施工队洽商延长保修期； 项目部负责，营销部、物业公司配合
房 （3）质量补偿 交房验收协议 8、其他 （1）中介费 招投标选择中介机构，合理确定中介费 营销部 （2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）
严格按相关流程进行 营销部负责；分管领导监督
第 八条 条
工程预决算环节成本控制办法 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和公司内部的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、乙方预算 （1）乙方预算内容的审查 ⑴项目部审核资料真实、完整，合约部审核造价 成本合约部负责 2、钢筋用量的核实 （1）施工图中的钢筋用量 （2）洽商、变更的钢筋用量 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作 成本合约部组织负责确定工程造价咨询公司。
成本合约部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作 工程造价咨询公司与成本合约部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况 成本合约部负责 3、价差的调整 （1）材料价差 （2）人工价差 （3）费用价差 ⑴严格执行合同中价差调整办法 ⑵及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况 ⑶当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策 成本合约部负责 4、洽商、变更的费用控制 （1）图纸审核 （2）因市场因素甲方对图纸的修改 （3）现场签证 ⑴设计部负责在公司内部组织各专业共同审图 ⑵公司对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较 ⑶现场签证中，须明确发生费用的原因和责任 ⑴设计部负责建筑专业图纸质量的审核 ⑵项目部负责组织图纸答疑 ⑶项目部负责现场签证的监控，成本合约部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性 5、违约与索赔 （1）工期 （2）质量 ⑴甲方严格履行自己的合同义务 ⑵甲方督促乙方履行合同义务 ⑶工期与质量重视过程控制 ⑴项目部负责施工合同中技术条款的监控 ⑵成本合约部负责施工合同中合同条款经济部分的监控 （3）配合管理 项目部、项目部负责各施工方的配合问题，确保工程均衡连续进行 项目部负责施工过程中协调、配合
（4）停工、窝工 当造成重大停、窝工时，项目部与成本合约部及时进行停、窝工费用计算 成本合约部负责违约费用的核实
第 九条 条
期间费用的成本控制办法 期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于房地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。
控制办法 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、财务费用 （1）公司开发速度、规模与贷款计划 制定年度资金计划 资金占压费用估算与控制 1、财务部负责年度资金计划 2、财务部与合同执行部门配合控制占压资金量 （2）地价款的支付 制定项目总体开发计划 项目发展部负责组织编制项目总体开发计划，各部门配合 （3）工程款的支付 制定工程年度付款计划 项目部拟订工程年度付款计划，财务部审核 （4）销售回款的管理 制定年度销售计划 营销部负责年度销售计划、回款计划编制、执行 2、人工费用 （1）薪金 （2）岗位津贴 （3）出差补助 （4）加班补助及其他费用 （5）奖金 ⑴根据外部市场、集团有关规定确定公司工资总额 ⑵依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助 ⑶依据公司奖优惩劣的政策确定奖金额 ⑷合理确定定员人数 综合办公室负责；财务部协助 3、行政管理费用 （1）通讯费用 通讯费用实行限额报销 综合办公室负责，财务部协助 （2）交际费用 交际费用实行定额报销，合理控制费用开支 （3）车辆交通费 车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；实行车改的车辆限额补贴 （4）其他办公用品费 限额采购，合理配发，节约使用
第 十条 条
附则 （一）本办法由成本合约部负责解释、修订，相关部门配合。
（二）本办法自公司批准发布之日起施行。
编制部门 编制人 审核 批准
工程部