央企
潜质
探未来 中石油全国土地处置运营方案
北京中原房地产经纪有限公司 2013 年 12 月
报告编制单位：
北京中原房地产经纪有限公司 北京九汇华纳产权经纪有限公司 总编：
靳瑞欣、陈滔、严凤斌 编委：
中原地产：靳瑞欣、严凤斌、陈滔、张大伟、金英、康芃、王珍珍、王爽、马晓霞 九汇华纳：刘海生、唐庆华、徐山、童飞、陈云、李然、刘晔 专业支持：
北京中原研究部、中原相关各分公司
央企、潜质、探未来---- 中石油全国土地处置运营方案
撰写目的：
调查企业非生产闲置、低效土地实际情况 考察土地所在城市房地产相关政策及地企合作前景 思考非生产闲置、低效土地处置方式及运作模式 评估各地块实际利用价值 提出土地处置建议
报告核心要点:
为了更好盘活中石油土地资产，达到土地效益最大化目的，本次考察走访黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北、新疆、宁夏、陕西、四川、重庆、天津共计九省两个直辖市，涉及地块共计 61 宗。
选择处置方式所依据的原则: 第一诉求: 效益最大化 兼
顾:
实现收益的期限(作为 2014 年的完成指标)
地方企业诉求（多为自建职工住房）
选择处置方式的思路：
依据上述原则，选择处置方式的基本思路为：
₋ 在可行的前提下，尽量选择效益最大的处置方式； ₋ 如可行性不确定或风险较大时，选择尽快变现的处置方式；
₋ 前两项都难以实施时，以企业内部职工集资自建自用，收回土地成本； 处置方式选择的步骤：
适用的处置方式和预估价值排序：
结合本次考察，认为适用中石油待处置土地现状的处置方式包括以下七种，按照预期能够实现价值高低的排序，从高至低依次为：
对于适宜开发用地筛选，北京中原运用两重递进筛选标准：
第一重筛选标准是适宜开发土地规模，尽量选取建设规模在 10 万平方米以上的地块进行开发，在此规模基础上最易于产生规模效益，开发周期也较为适中，同时也能适应城市发展需要。从本次调研的西北组和东北组项目土地发展实际情况来看，项目容积率普遍集中在 2-2.5,由此进一步推算到适宜开发的土地占地规模应不小于 80 亩。在西北和东北两组调研地块中，运用第一重标准共筛选出 15 个城市 20 个项目地块。
第二重筛选标准是我们在第一重标准的基础上运用因素评价矩阵模型，从影响房地产开发的五大维度进行评价体系建立，采取三级权重评价计算，最后筛选出重点开发城市项目土地，即六大城市八大地块：大庆(3 块地)、南充、松原、自贡、吉林市、宝鸡。
其它城市土地采取储备开发、暂缓开发或土地转让方式在未来 2-3 年获得土地最大收益。另外，对于土地体量太小不具备开发条件的建议可以集中管理，以点带面，片区化发展与改造，并以此增强与政府的对话能力，促进政府支持与配合。
根据对项目测算比较，从项目收益来看：
未来中石油在处置低效或闲置土地时，可形成三种收益，分别为：
1）既有项目持续开发收益； 2）土地收储、转让收益； 3）项目开发收益； 1、既有项目持续开发收益：
根据华源公司提供数据，既有项目在 2014 年持续开发过程中可实现约 12.2亿元收入。
2、土地收储、转让收益：
对中石油考察项目进行梳理后，对所有项目土地价值进行预估， 估值 1：
假设所有项目均按政府收储模式，则土地预估价值为：47.4 亿元。（此为土地收益预估最低值）
估值 2：
假设所有项目均按股权合作形式获得土地收益，则土地预估价值为：55.84亿元。（此为土地收益预估最高值）
3、项目开发收益 开发项目总收益达 31.59 亿（以优先开发及储备开发合计利润），从 2014 年开始计划，预计在 2015 年和 2016 年可获得收益。
其中，优先开发共 6 块，分布于大庆、吉林、南充、自贡，项目总开发建筑规模 377.33 万平方米，税后利润共计 20.43 亿元。
储备开发共计 7 块地，分布于吉林、乌鲁木齐、重庆渝北、宁夏、西北，项目总开发建筑规模 227.7 万平方米，税后利润共计 11.16 亿元。
暂缓开发共计 5 块地，分布于大庆、松原、吉林、宝鸡，项目总开发建筑规模 192.62 万平方米，税后利润共计 4.03 亿。
综上，2014 年土地收益主要集中于土地转让和 2014 年现有已开发项目收入上，共计收益为 59.6 亿元（土地全部成功转让的前提下），包括土地转让预计有47.4 亿收益，2014 年现有已开发项目收入为 12.2 亿元。
针对启动低效用地盘活，北京中原建议：
统一规划，资源整合，分阶段实施 通过本次考察我们发现，中石油在多个城市往往同时存在多种生产或经营性土地，因此建议从集团未来中长期发展需要出发，建立集团及各区域两级项目统筹小组，变各自计划为统筹协调，共同对各城市所有企业资源进行梳理，在有效整合的基础上，共同规划并制定区域土地利用中远期规划，根据不同时期情况分阶段实施。
规模超过 10 万平方米以上土地运营由总部牵头，与地方政府对接 中石油现有土地均为工业用地，对于经土地整理后，具备整装规模的土地（规模超过 10 万平方米），建议由总部牵头与各地方政府对接，从城市运营商角度就土地变性、开发等事宜与政府衔接，以期获得最优的土地条件。
以点带面、片区化开发 此次考察虽多以单个项目为主，但地块周边也多为集团其他产业，建议未来的土地开发模式能通过以点带面，统筹考虑，实现片区开发与改造，并以此增强与政府的对话能力，促进政府支持与配合。
灵活多样、有效盘活
鉴于土地转让、土地开发存在不少于 20 种方式，因此建议针对不同地区政策、不同地块条件，充分利用政策允许，在土地转让方式、土地开发、合作开发等环节创建灵活多样的形式，以提升低效土地的盘活效率。
报告目录 第一部分 研究背景及土地现状摸底 .......................................................................................... 17 1.1 研究背景 .............................................................................................................................. 17 1.2 土地现状摸底 ...................................................................................................................... 20 1.2.1 宗地分布情况 ............................................................................................................... 20 1.2.2 宗地所在城市概况 ...................................................................................................... 22 1.2.3 宗地权属情况 ............................................................................................................... 23 1.2.4 各地土地政策综述 ...................................................................................................... 23 1.2.5 宗地基本情况明细 ...................................................................................................... 24 第二部分：问题概述及建议 ........................................................................................................ 25 2.1 存在问题概述 ...................................................................................................................... 25 2.2 针对启动低效用地盘活，北京中原建议 ........................................................................ 25 第三部分 适宜开发土地价值梳理及策略建议 .......................................................................... 27 3.1 开发价值土地筛选考量标准 ............................................................................................. 27 3.1.1 第一重筛选——适宜开发土地规模 ......................................................................... 27 3.1.2 第二重筛选——因素评价矩阵模型 ......................................................................... 28 3.2 开发价值土地筛选——评价体系建立步骤及结论 ....................................................... 30 3.2.1 土地筛选评价体系建立的原则 .................................................................................. 30 3.2.2 土地筛选评价体系——房地产五大维度择优考量 ................................................ 30 3.2.3 土地筛选评价体系----核心评价三级权重 .............................................................. 32 3.2.4 土地筛选评价体系——三级权重评价计算公式 .................................................... 34
3.2.5 土地筛选评价体系——土地筛选结论 .................................................................... 34 3.3 适宜开发项目汇总 .............................................................................................................. 35 3.4 开发策略建议 ...................................................................................................................... 36 3.5 开发风险提示 ...................................................................................................................... 37 3.5.1 政策风险 ....................................................................................................................... 37 3.5.2 经济风险 ....................................................................................................................... 37 3.5.3 市场风险 ....................................................................................................................... 38 3.5.4 项目质量与建筑安全风险 .......................................................................................... 38 3.5.5 其他风险 ....................................................................................................................... 39 第四部分
中石油调研项目土地处置方案 ................................................................................ 40 4.1 中石油土地资产处置思路 ................................................................................................. 40 4.1.1 选择处置方式所依据的原则 ...................................................................................... 40 4.1.2 选择处置方式的思路 .................................................................................................. 40 4.1.3 适用的处置方式和预估价值排序 ............................................................................. 40 4.1.4 各处置方式说明 ........................................................................................................... 42 4.1.5 处置方式选择的步骤 .................................................................................................. 50 4.2 项目处置方式汇总 .............................................................................................................. 51 4.2.1 处置方式构成 ............................................................................................................... 51 4.2.2 项目建议处置方式汇总 .............................................................................................. 52 4.2.3.1 西北线项目建议处置方式汇总 ................................................................................ 52 4.2.3.2 东北线项目建议处置方式汇总 ................................................................................ 54 4.3 项目现状价值汇总 .............................................................................................................. 56
4.3.1 项目现状价值评估的原则 .......................................................................................... 56 4.3.2 项目现状价值评估汇总 .............................................................................................. 59 4.3.2.1 西北线项目现状评估政府收储价值汇总 ............................................................... 59 4.3.2.2 东北线项目现状政府收储评估价值汇总 ............................................................... 63 4.3.2.3 西北线项目现状股权转让评估价值汇总 ............................................................... 69 4.3.2.4 东北线项目现状股权转让评估价值汇总 ............................................................... 72 第五部分 收入测算汇总及说明 .................................................................................................. 78 附件 1：项目基本情况汇总 ......................................................................................................... 80 西北线项目如下表所示：
............................................................................................................ 80 东北线项目如下表所示：
............................................................................................................ 83 附件 2：重点城市市场研究及项目评估 .................................................................................... 86 1.1 大庆市场研究及项目评估 ................................................................................................. 86 1.1.1 城市背景 ....................................................................................................................... 86 1.1.2 城市规划——城市规划、区域规划 ......................................................................... 89 1.2.1 市域等级总体规划 ..................................................................................................... 89 1.2.2 居住发展规划 ............................................................................................................. 90 1.2.3 大庆市“十二五”住房建设规划 ............................................................................ 91 1.1.3 宏观经济——GDP、CPI，人均可支配收入 ......................................................... 94 1.1.4 房市政策——土地政策、房地产政策 .................................................................... 95 1.1.5 土地市场——土地市场 ............................................................................................. 96 1.1.6 房产市场 ....................................................................................................................... 98 1.1.6.1 供求关系 ...................................................................................................................... 98
1.1.6.2 价格走势——商品住房成交价格总体平稳 .........................................................101 1.1.6.3 产品特征 ....................................................................................................................102 1.1.6.4 去化特征 ....................................................................................................................102 1.1.6.5 客户特征 ....................................................................................................................103 1.1.6.6 房产市场小结 ...........................................................................................................103 1.1.7 大庆项目分析 .............................................................................................................104 1.2.7.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................104 1.2.7.2 开发策略及经营策略建议 ......................................................................................104 1.2.7.3 简单经济测算 ...........................................................................................................105 1.2 南充市场研究及项目评估 ...............................................................................................109 1.2.1 城市背景——历史、文化、地理位置、人口、城市功能 .................................109 1.2.2 城市规划——城市规划、区域规划 .......................................................................115 1.2.3 宏观经济——GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、产业 ............119 1.2.4 房市政策——土地政策 ...........................................................................................122 1.2.5 土地市场——土地市场 ...........................................................................................122 1.2.6 房产市场 .....................................................................................................................125 1.2.6.1 供求关系 ....................................................................................................................125 1.2.6.2 价格走势 ....................................................................................................................127 1.2.6.3 产品特征 ....................................................................................................................129 1.2.6.4 客户特征 ....................................................................................................................130 1.2.7 本案项目分析 .............................................................................................................131 1.2.7.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................131
1.2.7.2 土地价值评估 ...........................................................................................................131 1.2.7.3 开发策略及经营策略建议 ......................................................................................131 1.2.7.4 宗地开发方向及初步产品研判 ..............................................................................132 1.2.7.5 简单经济测算 ...........................................................................................................136 1.2.7.6 其他建议及风险提示 ...............................................................................................138 1.3 松原市场研究及项目评估 ...............................................................................................139 1.3.1 城市背景——历史、文化、地理位置、人口、城市功能 .................................139 1.3.2 城市规划——城市规划、区域规划 .......................................................................141 1.3.3 宏观经济——GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、产业 ............145 1.3.4 房市政策——房地产政策 .......................................................................................147 1.3.5 土地市场——土地市场 ...........................................................................................147 1.3.6 房产市场 .....................................................................................................................148 1.3.6.1 供求关系 ....................................................................................................................148 1.3.6.2 价格走势 ....................................................................................................................149 1.3.6.3 产品特征 ....................................................................................................................149 1.3.6.4 客户特征 ....................................................................................................................151 1.3.6.5 去化特征 ....................................................................................................................151 1.3.6.6 客户分析 ....................................................................................................................151 1.3.6.7 房地产市场总结 .......................................................................................................152 1.3.7 松原项目分析 .............................................................................................................153 1.3.7.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................153 1.3.7.2 开发策略及经营策略建议 ......................................................................................153
1.3.7.3 项目定位初判 ...........................................................................................................153 1.3.7.4 简单经济测算 ...........................................................................................................153 1.3.7.5 其他建议及风险提示 ...............................................................................................155 1.4 自贡市场研究及项目评估 ...............................................................................................156 1.4.1 城市背景——历史、文化、地理位置、人口、城市功能 .................................156 1.4.2 城市规划——城市规划、区域规划 .......................................................................160 1.4.3 宏观经济——GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、产业 ............162 1.4.4 土地市场 .....................................................................................................................165 1.4.5 房产市场 .....................................................................................................................167 1.4.5.1 供求关系 ....................................................................................................................167 1.4.5.2 价格走势 ....................................................................................................................168 1.4.5.3 产品特征 ....................................................................................................................169 1.4.5.4 客户特征 ....................................................................................................................170 1.4.6 本案项目分析 .............................................................................................................170 1.4.6.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................170 1.4.6.2 土地价值评估 ...........................................................................................................171 1.4.6.3 开发策略及经营策略建议 ......................................................................................171 1.4.6.4 宗地开发方向及初步产品研判 ..............................................................................172 1.4.6.5 简单经济测算 ...........................................................................................................174 1.4.6.6 其他建议及风险提示 ...............................................................................................175 1.5 吉林市场研究及项目评估 ...............................................................................................176 1.5.1 城市背景——历史、文化、地理位置、人口、城市功能 .................................176
1.5.2 城市规划 .....................................................................................................................178 1.5.3 宏观经济——GDP、人均 GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、产业 183 1.5.4 房市政策 .....................................................................................................................185 1.5.5 土地市场——土地市场 ...........................................................................................186 1.5.6 房产市场 .....................................................................................................................188 1.5.6.1 供求关系 ....................................................................................................................188 1.5.6.2 价格走势 ....................................................................................................................189 1.5.6.3 产品特征 ....................................................................................................................192 1.5.7 吉林项目分析 .............................................................................................................195 1.5.7.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................195 1.5.7.2 简单经济测算 ...........................................................................................................196 1.6 宝鸡市场研究及项目评估 ...............................................................................................202 1.6.1 城市背景——历史、文化、地理位置、人口、城市功能 .................................202 1.6.2 城市规划——城市规划、区域规划 .......................................................................207 1.6.3 宏观经济——GDP、人均可支配收入、社会消费品零售总额、产业 ............211 1.6.4 房市政策——土地政策 ...........................................................................................215 1.6.5 土地市场——土地市场 ...........................................................................................215 1.6.6 房产市场 .....................................................................................................................218 1.6.6.1 房地产开发投资额及销售面积 ..............................................................................218 1.6.6.2 供求关系 ....................................................................................................................219 1.6.6.3 商品房成交价格情况 ...............................................................................................221
1.6.6.4 产品特征 ....................................................................................................................222 1.6.6.5 客户特征 ....................................................................................................................224 1.6.7 宝鸡项目分析 .............................................................................................................225 1.6.7.1 项目用地条件分析 ...................................................................................................225 1.6.7.2 开发策略及经营策略建议 ......................................................................................225 1.6.7.3 项目定位初判 ...........................................................................................................226 1.6.7.4 简单经济测算 ...........................................................................................................228 1.6.7.5 方案评价 ....................................................................................................................230 1.6.7.6 其他建议及风险提示 ...............................................................................................230
第一部分
研究背景及土地现状摸底
1.1 研究背景
中国石油天然气集团公司是国有重要骨干企业，是中国主要的油气生产商和供应商之一，公司实施资源战略、市场战略和国际化战略， 目标是到 2015 年基本建成综合性国际能源公司，2020 年全面建成世界水平的综合性国际能源公司。
对于中石油来说，目前的主营业务均以石油、天然气为基础，支撑了中石油多年年来的快速发展，但石油及天然气是不可再生资源，且易受到经济形势的波动影响。对一家行业龙头企业来说，中石油需要在立足主业的同时，挖掘一些新的辅业发展点。
《汉书·货殖列传》“各安其居而乐其业，甘其食而美其服。”安居乐业，对于一个成年人，在确定有一份有前途的工作后，安居在先，就是有一个稳定的居所，无后顾之忧的努力发展。可以说对于以中国为代表的亚洲人来说，安居置业已经远远超出满足基本居住需求的范畴,成为自我肯定、实现人生价值的一个重要体现。
亚洲的企业更是如此，截至 2010 年,沪深两市的 2129 家上市公司中,存在投资性房地产的达到了 833 家,拥有自用物业的更是接近 100%，银行、保险、能源等企业更是在各地拥有大规模的自用、出租及投资物业。
对于一家能源龙头企业，置业也是提高员工归宿感、荣誉感的重要措施。从中石油自生需要来看，截至 2012 年底共有全资和控股子公司 147 家，2012 年集团业务扩展至34 个省区市。
中石油作为央企中的超大型企业，与地方政府的关系密切，不仅为国家、地方带来助力国民经济发展的资源产品，还对下属公司所在地区的经济发展和群众生活水平提高作出重要贡献。利用自有闲置、低效土地盘活经营既可以优化企业资产结构，又有利于
促进当地城市发展，在拉动消费同时，也拉动了ＧＤＰ的增长。同时拉动就业，促进服务业品质的提升。
企业的建设和发展，也离不开地方和群众的支持。关心和支持企业的建设和发展，就是关心和支持国民经济的发展，就是关心和支持群众生活水平的提高。企地和谐共处，才能共同发展。“国有骨干企业是国民经济的主力军，是党和国家重要的执政基础。”“企地和谐是社会主义大协作的传统特色，企地双赢的必然结果是经济发展、社会稳定和繁荣。由于中石油对地方经济的支持，也可以获得地方政府的优惠条件，以合理的地价获得土地资源，为成功运作项目奠定基础。
而且审计署于 2013 年发布的一号审计公告指出，现有国有资本经营收益收缴比例仍偏低。报告透露，财政部正结合国有企业改革发展实际，研究调整和提高国有资本收益收取比例的合适途径和方式。与此同时，加大国企上交红利补充社保缺口和用于民生支出的呼声也越来越强烈。经国务院批准，从 2012 年起中国烟草总公司税后利润收取比例已提高至 20%。提高上缴利润比例已经成为趋势，这样对于企业的发展来说，盘活闲置及低效土地可以起到固化利润的作用。
2012 年中石油的资产已经超过 3 万亿，而利润却没有大幅增长甚至有利润下滑的趋势，因此在固化利润、满足自用，拉动城市发展的同时，适度、合理开发企业闲置及低效土地也是企业发展中调整资本结构的最佳资本载体。企业在自有闲置及低效土地的开发即可获取长期的物业升值收益，又可获得短期的物业出租收益，以保证资本的保值增值；同时还可以在合理避税、增加账面预期利润、保值增值抵御通胀，增加资金利用率等方面，为中石油的主营业务持续辉煌起到重大的辅助作用。
从中石油自身的发展历程看，对地产开发并不陌生，在房地产领域十几年的发展过程中，有着丰富的经验。也积累了一批懂开发、精建设、善经营、细管理的专业队伍，
可以与其它公司从业人员一起组合成集团层面强大的房地产开发团队。旗下的房地产开发公司更是拥有写字楼、酒店、住宅等多类型数百万平米的物业管理经验。
对于中石油来说，已经拥有了发展不动产置业的一切最好条件，土地、资金、人才、政策都可以做到完善的搭配。在运作不动产不影响主业的情况下，在各地有选择的操作置业项目，不仅可以发挥持有物业升值的优势，也有利于为公司预留发展空间，也可以避免可能出现的政策风险。
下文将依据本次考察各地块的实际情况，梳理并提出中石油在盘活非生产闲置、低效土地的衡量标准、处置方法及处置建议。
1.2 土地现状摸底 1.2.1 宗地分布情况 本次考察分别走访黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、河北、新疆、宁夏、陕西、四川、重庆、天津共计九省两个直辖市，涉及地块共计 61 宗，其中整装地块（占地大于 80 亩）约 23 块，其余地块规模较小。
西北线考察项目包括：
重庆市 3 宗；分别位于长寿区和渝北区（2 宗）； 自贡市 1 宗；位于自贡市区毛家坝； 南充市 1 宗；位于南充市顺庆区； 西昌市 1 宗；位于西昌市袁家山； 西安市 8 宗；分别位于北二环，未央区，高陵县，蓝田县，临潼区，周至县和户县； 商洛市 1 宗；位于商州区； 宝鸡市 1 宗；位于主城区； 银川市 1 宗；位于西夏区； 乌鲁木齐市 1 宗；位于米东区；
东北线考察项目包括：
大庆市 7 宗；包括精细化工科技园，光明地区二场院，龙南庆港塑料长，让区标准计量局，东风新村区电视塔客运基地，萨尔图区汽配城，南一路地块； 松原市 3 宗；包括管子站，机械厂，机钻厂； 吉林市 6 宗；包括雾凇宾馆，物流中心，数据中心，联化，小石油，油漆厂； 铁岭市 3 宗；包括城南厂区，运输处厂区，高压处厂区； 沈阳市 2 宗；包括于洪油库（2 宗）； 鞍山市 2 宗；包括海城油库（2 宗）； 盘锦市 1 宗；包括兴隆台区； 大连市 2 宗；包括甘井子区（2 宗）； 天津市 3 宗；包括大港油田矿区、南港、団泊洼； 保定市 1 宗；包括河北省徐水县徐水仪器厂西地块； 包头市 1 宗；包括河东油库； 乌兰察布 5 宗；包括东油库，四王子旗，润滑油门市部，土牧尔台，白音查布； 廊坊市 1 宗；包括管道局；
合计项目构成
大于 500 亩
6 宗 100～500 亩
17 宗 30～100 亩
11 宗 <30 亩
27 宗
1.2.2 宗地所在城市概况 上述 75 宗土地多分布于四、五、六级城市，当地房地产市场发展多处于快速发展初期，目前多数地块已不符合当地城市规划及发展要求，地方政府对土地收回意愿强烈。在地块所处城市中房地产市场多呈现供大于求的局面，同质化竞争明显，去化速率普遍较低，产品细分及升级正逐步显现。
1.2.3 宗地权属情况 考察所有地块均属于闲置或低效用地，土地属性多为工业划拨或授权经营、作价入股用地，少量地块属于工业出让、仓储或农用地。在城市规划中多以被规划为住宅或商服用地，在此种背景下迅速有效盘活自有低效土地并迎合城市发展成为当务之急。
1.2.4 各地土地政策综述 经考察，现中石油对闲置及低效土地盘活过程中，因土地性质均为工业用地，故大多面临土地收储、变性、挂牌等程序，而各地也因对政策理解及掌握程度不同
存在较大差异。多数地方政府目前采取的收储政策为：按工业用地基准地价收储，企业与政府按比例分成的方式（各地分成比例有较大差别）。土地经收储变性后再行挂牌出让。只有少数地方以变性后土地作价挂牌，并与原土地持有人按比例分成。
中石油作为工业划拨土地的持有人，在其长期的土地生产经营过程当中其作用已等同于土地的一级开发、整理企业，多数土地的七通一平及其他市政配套建设均已由企业完成，但企业并不能完全享受到土地升值所带来的红利，反而被政府低价收储，作为大型国有企业，这也无形中构成企业资产流失。
除土地收储、变性、挂牌等程序外，目前很多城市中石油所拥有土地随着城市发展及规模扩大，目前已处于相对较优的地理位置，在未来企业的搬迁、土地转让、开发过程中应积极争取政府本应给予的相关优惠政策，如：旧城改造政策等，并实现相关税、费的减免。
1.2.5 宗地基本情况明细 详见附件一
第二部分：
问题概述及建议
2.1 存在问题概述 在本次考察过程中，通过对宗地情况的了解、当地企业的座谈以及与政府主管部门的沟通，我们发现在土地处置及利用环节存在以下三个较为突出的问题：
各地或各企业间对土地规划、利用与开发较缺乏整体意识，各企业对所属地块各自规划，资源整合不到位，尚未形成合力； 各地对土地政策的理解、掌握以及运用水平不一，在土地盘活、出让时较难实现利益最大化； 土地规划中，多数为企业自建内部用房，市场化程度低，多为亏损开发或无利开发，不能实现土地的保值、增值。
2.2 针对启动低效用地盘活，北京中原建议 统一规划，资源整合，分阶段实施 通过本次考察我们发现，中石油在多个城市往往同时存在多种生产或经营性土地，因此建议从集团未来中长期发展需要出发，建立集团及各区域两级项目统筹小组，变各自计划为统筹协调，共同对各城市所有企业资源进行梳理，在有效整合的基础上，共同规划并制定区域土地利用中远期规划，根据不同时期情况分阶段实施。
规模超过 10 万平方米以上土地运营由总部牵头，与地方政府对接 中石油现有土地均为工业用地，对于经土地整理后，具备整装规模的土地（规模超过 10 万平方米），建议由总部牵头与各地方政府对接，从城市运营商角度就土地变性、
开发等事宜与政府衔接，以期获得最优的土地条件。
以点带面、片区化开发 此次考察虽多以单个项目为主，但地块周边也多为集团其他产业，建议未来的土地开发模式能通过以点带面，统筹考虑，实现片区开发与改造，并以此增强与政府的对话能力，促进政府支持与配合。
灵活多样、有效盘活 鉴于土地转让、土地开发存在不少于 20 种方式，因此建议针对不同地区政策、不同地块条件，充分利用政策允许，在土地转让方式、土地开发、合作开发等环节创建灵活多样的形式，以提升低效土地的盘活效率。
第 三 部分
适宜开发 土地 价值 梳理及 策略建议
3.1 开发价值土地筛选考量标准 3.1.1 第一重筛选——适宜开发土地规模 通过考察目前中石油所提供的土地资源多集中于四、五、六级城市，中原地产作为国内房地产顾问行业的知名企业，从多年项目开发运作经验上看，目前中国四、五、六级城市普遍处于房地产快速发展初期，开发规模、产品品质等多种指标均有明显提升。在综合城市发展需求、开发周期、产品升级、市场空间等多种因素基础上，我们建议：尽量选取建设规模在 10 万平方米以上的地块进行开发，在此规模基础上最易于产生规模效益，开发周期也较为适中，同时也能适应城市发展需要。从本次调研的西北组和东北组项目土地发展实际情况来看，项目容积率普遍集中在 2-2.5,由此进一步推算到适宜开发的土地占地规模应不小于 80 亩。
在西北和东北两组调研地块中，运用第一重标准共筛选出 15 个城市 20 个项目地块。
序号 单位 地点 土地情况 所属城市 宗数 面积（亩）
1 大庆油田 大庆龙南庆港塑料厂 1 80 大庆 2 大庆油田 大庆计量局 1 584 大庆 3 大庆油田 大庆客运基地 1 233 大庆 4 大港油田 天津市大港油田矿区 1 2262 天津 5 管道局 廊坊市 1 274 廊坊 6 大庆油田 吉林省松原市管子站 1 450 松原
7 辽河油田 盘锦市兴隆台区综合市场 1 200 盘锦 8 辽宁销售 鞍山海城油库 1 89.1 鞍山 9 吉林 吉林小石油项目 1 255 吉林 10 吉林 吉林物流中心项目 1 285 吉林 11 吉林 吉林数据中心项目 1 405 吉林 12 吉林 吉林油漆厂项目 1 111 吉林 13 ...