房地产开发成本
百科咭片
房地产开辟成本是指房地产企业为开辟必定命量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开辟企业产品的开辟成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开辟企业产品的完全成本，还要计算开辟企业（公司本部）行政治理部分为组织和治理开辟经营活动而产生的治理费用、财务费用，以及为发卖、出租、转闪开辟产品而产生的发卖费用。
目次 房地产开辟成本
2 2 ．地盘征用及拆迁安顿补偿费。
3 3 ．前期工程费。前期工程费重要包含：
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5 5 ．基本举措措施费。它又称红线内工程费，包含供水、供电、供气、门路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，平日采取单位指标估算法来计算。
6 6 ．公共配套举措措施费。它重要包含不克不及有偿让渡的开辟小区内公共配套举措措施产生的支
房地产开辟成本 出。其估算可参照“建安工程费”的估算办法。
7 7 ．弗成预感费。它包含根本预备费和涨价预备费。根据项目标复杂水平和前述各项费用估算的精确程度，以上述 1～6 项之和为基数，按 3％一5％计算。
8 8 ．开辟时代税费。开辟项目投资估算应推敲项目在开辟过程中所包袱的各类税金和处所当局或有关部分征收的费用。在一些大年夜中城市，这部分费用在开辟扶植项目投资构成中占较大年夜比重。应根据本地有关律例标准估算。
1 1 、成本归集对象。
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2 2 、成本项目标设立。
3 3 、间接费用的核算。
企业的间接费用重要包含治理费用、财务费用和发卖费用。按现行房地产开辟企
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4 4 、项目标落成决算。
1 1 、归集开辟产品费用
因为开辟范围的不合，房地产开辟的成本归集对象也是不合的。对于小范围的开辟，如单幢或几幢房屋的开辟，这个问题比较轻易解决，可以将全部开辟量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。然则对大年夜范围的开辟，如街坊改革或小区开辟，就必须科学地肯定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不克不及过细(台以单幢为单位)，因为很多直接开辟费用很难分摊到每幢房屋，如许做势必会增长工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不克不及简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开端扶植到完全建成往往须要几年甚至十几年的时光，而个中所开辟的商品房倒是陆续落成出售的，如许做势
房地产开辟成本 必使成本核算材料滞后，掉去其成本结算和治理上的感化。本文认为：应当以房地产开辟项目标工程内容和工期进度作为肯定成本归集对象的重要根据，对大年夜的开辟项目应当按不合的开辟期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的感化。
(2)为项目开辟办事所产生的各项开辟间接费用，可先归集在“开辟间接费”账户，即借记“开辟间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
经由过程上述法度榜样，将应计人各成本核算对象的开辟费用，归集在“开辟成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2 2 、精确划分成本项目
客不雅地反应产品成本的构造，便于分析研究降低成本的门路。按现行的房地产开辟企业管帐轨制规定，“开辟成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科面前目今，根据本身的经营特点和治理须要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不克不及太多，对于产生次数较少、特别是单笔产生的费用，应尽量归并。而对金额较大年夜、并陆续产生的费用应零丁设立科目核算。
为核算开辟企业的开辟成本，企业可根据其本身经营开辟的营业请求，设置下列账户：
本账户核算房地产开辟企业在地盘、房屋、配套举措措施和代建工程的开辟过程中所产生的各项费用。本账户借方挂号企业在地盘、房屋、配套举措措施和代建工程的开辟过程中所产生的各项费用
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(2)“4302 开辟间接费”账户。
按现行的房地产开辟企业管帐轨制规定，间接费用应作为时代费用，直接计入当期损益，如许处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性原则。该原则请求：企业的各项收入和与其相接洽关系的成本、费用，应当
在同一管帐时代内予以确认和计量。比如，为项目贷款而付出的利钱以及项目标前期发卖费用，这些费用的特点是数额较大年夜、受益对象明白，假如在受益对象实现发卖之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不克不及客不雅地反应企业的实际经营情况。
3 3 、计算并结转已完开辟产品实际成本
计算已完开辟项目从筹建至落成验收的全部开辟成本。并将其结转进入“开辟产品”账户，即借记“开辟产品”账户，贷记“开辟成本”账户。
4 4 、按已完开辟产品的实际功能和去向，将开辟产品实际成本结转进入有关账户。
成本控制是房地产开辟企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开辟企业成本控制的计谋意义有时甚至比范围扩大更为重要。
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（一）前期调研
在房地产工程开辟前期，要充分推敲自身地舆前提和市场请求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目标成败起着关键的感化，然则如今没有几个房地产公司愿意花这份投入
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（二）设计阶段
2、加强技巧沟通、实施限额设计。设计单位在工程设计中，要履行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要经由过程计算。要经由过程技巧与经济相结合的数据措辞。在设计时应充分推敲施工的可能性和经济性，要和技巧水平和治理程度相适应；要特别留意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不消那些技巧不过关、质量无包管、采购艰苦、运费昂贵、施工复杂或依附进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵守建筑模数，建筑标准，按设计规范、技巧规定等进行设计。在包管项目设计达到应用功能的前提下，按分派的投资限额控制设计，严格控制技巧设计和施工图设计的不合理变革，包管总投资限额不被冲破。在设计招标中，应明白请求设计方供给真实的设计概算指标，特别是构造数据，如含筋量、硅量等，以便利对构造设计的造价比较。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变革的产生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计筹划的不足或缺点加以克服时，所花费的价值最小，可取得的后果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核治理工作，以求得进步设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应当从以下三个方面进行控制：
2、严格审核承包商的索赔请求。对于承包商索赔请求的处理，则应按合同干事。加强对索赔材料的审查，强调剂理索赔的及时性，加强预感性，尽量削减索赔案的产生，以免索赔额过大年夜引起投资掉控。
（四）落成结算阶段