风景区凤凰岭旅游设施一期项目
可行性研究报告
目 目
录 第一章 总 论 ............................................................................................ 4 1.1 项目概况 ............................................ 4 1.2 编制依据 ............................................ 7 1.3 编制范围 ............................................ 7 1.4 编制原则 ............................................ 8 1.5 项目单位简介 ........................................ 8 1.6 项目技术来源 ........................................ 9 1.7 简要结论 ............................................ 9 第二章 项目建设的背景及必要性 ........................................................ 10 2.1 项目提出的背景 ..................................... 10 2.2 项目提出的必要性 ................................... 11 第三章
市场分析及规模 ...................................................................... 16 3.1 市场分析 ........................................... 16 3.2 规模 ............................................... 16 第四章 场址选择与自然条件 ................................................................ 17 4.1 项目区概况 ......................................... 17 4.2 自然地理 ........................................... 17 4.3 建设场址选择 ....................................... 19 第五章 工程技术方案 ............................................................................ 20 5.1 工程方案 ........................................... 20 5.2 技术方案 ........................................... 22 5.3 设备 ............................................... 23 5.4 原材料供应 ......................................... 24 第六章 公用辅助工程 ............................................................................ 25 6.1 给排水 ............................................. 25 6.2 供电和通讯 ......................................... 25 6.3 消防 ............................................... 26 第七章 节
能 ........................................................................................ 27 7.1 用能标准和节能规范 ................................. 27 7.2 节能措施 ........................................... 28 7.3 节水措施 ........................................... 29 7.4 节约土地 ........................................... 29
第八章 环境保护 .................................................................................... 30 8.1 环境保护执行标准 ................................... 30 8.2 主要污染源及污染物 ................................. 30 8.3 环境保护措施 ....................................... 31 8.4 环境保护结论 ....................................... 33 第九章
劳动安全及消防 ...................................................................... 35 9.1 劳动安全卫生 ....................................... 35 9.2 消防安全 ........................................... 36 9.3 劳动定员 ........................................... 37 第十章 项目实施进度及招投标 ............................................................ 39 10.1 实施进度 .......................................... 39 10.2 招投标 ............................................ 39 第十一章 投资估算及资金筹措 ............................................................ 43 11.1 投资估算 .......................................... 43 11.2 资金筹措 .......................................... 44 第十二章
效益分析 .............................................................................. 45 12.1 财务评价的依据和原则 .............................. 45 12.2 财务评价基础数据与参数选取 ........................ 45 12.3 成本费用、营业收入及税金估算 ...................... 46 12.4 项目财务分析 ...................................... 47 12.5 财务评价结论 ...................................... 49 第十三章 结论与建议 ............................................................................ 49 13.1 结
论 ............................................. 49 13.2 建
议 ............................................. 50 附表：
...................................................................................................... 51
第一 章
概
述
凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。
2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。
1 1.1 项目概述
1.1.1 项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 1.1.2 项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤
凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95万平方米。
1.1.3 项目任务 项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。
1.1.4 项目实施的意义 整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。
在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。
项目的实施将具有以下意义：
l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求； 2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义； 3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造
条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。
2 1.2 项目申请报告的编制目的
为土地一级开发单位提供决策依据； 为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据； 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。
3 1.3 项目申请报告的编制依据
《北京市城市总体规划（2004 年-2020 年）》 《海淀区土地利用规划》 《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》
（市规函【2005】1553 号）
《海淀区北部地区总体规划》 《海淀区苏家坨镇镇域规划》 《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）
《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》 《北京市房屋重置成新价评估技术标准》 （京国土房管拆[2003]808 号）
《北京市非住宅楼房估价技术规范》
（京国土房管拆[2002]646 号）
《北京地价》 项目区基础资料 拆迁、估价、市政预算等行业标准 4 1.4 项目效益分析
项目建设期为 9 个月，回收期为 11 个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：
1、成本支出：项目总投资为 12553.24 万元。
2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35 万元。
3、利润：通过测算利润为 1100.11 万元。
4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率 10%折算，项目财务净现值为 1004.4 万元，年内部收益率为 12%，项目在财务上可行。
5 1.5 编写说明
1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。
2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
3. 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。
5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。
6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。
第二章
项目的界定与现状描述
1 2.1 宗地法律关系
1、宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积2.95 万平方米。
项目地块为车耳营村和西山农场所有，共 24.859 公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。
图 2－1：地块用地规划图
2、宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。
宗地规划用途为旅游度假及文化用地。
3、宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。
2 2.2 项目的自然条件与区位
1、项目土地的自然特征 本项目总用地面积为 24.859 公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。
2、项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区内山清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。
海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积 426 平方公里。
总用地面积 24.859 公顷，其中建设用地面积 9.82 公顷，代征道路面积 3.02 公顷，代征绿地 12.019 公顷。可规划地上面积 2.95 万平方米。项目用地位置范围示意图如下：
图 2－2：大西山风景区位置示意图
3 2.3 地上物状况
该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。
现状用地构成以果园为主，面积约 21.69 公顷，占用地总面积的87.25%；另有少量村镇企业用地 1.22 公顷，占用的总面积的 4.91%（家具厂，已停产）。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期 30 年。
图 2－3：地块位置图
项目现状情况统计表
序号 项目名称 数量 单位 备注 一 项目总占地面积 24.859 公顷
二 应拆迁房屋建筑面积 1182.4 平方米 拆迁公司实地调查数据 1 厂房 1182.4 平方米 拆迁公司实地调查数据
4 2.4 宗地环境
1、自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温 16 摄氏度，一月份平均气温－3 摄氏度，7 月份平均气温 30 摄氏度，年平均降水 600mm，全年无霜期 200 余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。
2、社会经济环境 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是 IT 业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想处所。
3、市政基础设施状况 （1）交通现状 宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。
市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状
态。
（2）市政设施现状 自来水：自打井水和海淀供水一厂供水 雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。
天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。
电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。
通讯：西山农场场部内有电话机房，容量1440门，有800门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。
有线电视：由海淀区有线电视局提供。
（3）周边大市政现状 北清路：
北清路一期敷设有 DN800 上水，末端距凤凰岭地区约 7-8 公里。
北清路一期敷设有 DN500 中压天然气管，末端距凤凰岭地区约7-8 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。
颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。
4、公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度假、旅游设施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足该区域未来发展需要。。
5 2.5 宗地开发目标
本项目完成后应达到：用地范围内的 “三通”（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。
第三章
投资环境
3 3 ．1 1 海淀区经济介绍
海淀区以高科技、高知识含量为特色。无论是从区位、商业氛围、
业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。
3 3 ．2 2 海淀区大西山风景旅游区现状分析
1、自然风光和民俗旅游 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。
2、丰富的商业资源 凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。
3、优越的地理区位 海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。
周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是 IT 成功人士旅游度假、会议、办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优选之所。
商圈环境：海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区
为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。
4、丰富的旅游资源 海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。
3 3 ．3 3 海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题
海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。
1、功能不尽完善，结构不够合理 海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。
2、配套设施不够完善 各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、住宿等地的停车位数量有限。
3、海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围的发展 旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织——商会的作用没有充分发挥，使
打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围的工作难以顺利进行。
4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。
3 3 ．4 4 项目建设的必要性分析
从海淀区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。
结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。
另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。
第四章
市场分析
4 4 ．1 1 总体宏观经济分析
中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的 3.4%。中国的零售业也在两位数的增长，与 12 年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨
胀比率稳定在比较低的水平（不到 4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。
这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。
排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。
中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有 800 至 900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。
北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五”时期，中共北京市委、市政府大力发展"首都经济"。循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来北京的经济保持了高速增长的趋势，2001年-2004 年 GDP 年均增长速度达到 11.4%，GDP 年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008 年奥运会将进一步拉动北京的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004 年，北京 GDP 总量为 4283.3 亿元，比上年增长13.5%，连续六年保持二位数的增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到 15637.8 元，四年平均实际增长幅度达到12.4%。
4 4 ．2 2 土地市场分析
从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方面加以分析：
１、土地供应总量将会进一步得到控制 从供给方面看，国土资源部下发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》以及国务院下发的《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等文件，对城市各类开发区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。
从需求方面来看，由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。
在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。
2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳 土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施，对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨
的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。
4 4 ．3 3 旅游市场分析
05 年全市接待入境旅游者 362.9 万人次，比上年增长 15%。其中，外国人 311.6 万人次，增长 16.2%；港、澳、台同胞 51.3 万人次，增长 8.2%。全市旅游外汇收入 36.2 亿美元，增长 14.2%。全年出境旅游者达 51.7 万人次，增长 0.7%。全年接待国内旅游者 1.25 亿人次，增长 4.6%。国内旅游收入 1300 亿元，增长 13.5%。“十五”期间，全市共接待入境旅游者 1460 万人次，旅游外汇收入累计达到 148亿美元，分别比“九五”时期增长 21.3%和 21.4%。共接待国内旅游者 5.6 亿人次，实现旅游收入 4968.7 亿元，分别比“九五”时期增长 26.3%和 1.3 倍。
不单是北京，05 年全国的旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数达 1.2 亿人次，出境旅游者达 3100 万人次，旅游总收入达 7680亿元。入境过夜旅游人数达 4680 万人次，国内旅游人数达 12 亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入达 5286 亿元，国际旅游收入达到293 亿元。
预计，06 年入境旅游人数将前所未有地达到 1.3 亿人次，比去年增长 8%。其中入境过夜人数达到 5180 万人次，外国人 2290 万人次，国际旅游收入达到 336 亿美元。
05 年旅客运输总量 60839 万人，比上年增长 22.3%。其中，铁路5778 万人，增长 6.3%；公路 51925 万人，增长 25.2%；民航 3136 万人，增长 10%。“十五”期间，客运总量累计达到 19.2 亿人，比“九五”时期增长 2.1 倍。
北京作为中华人民共和国的首都，是一座有 3000 多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。它是一座拥有大量文化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现代化特色的快速发展的国际化大都市。
作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对北京的经济有着重大的贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在北京城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。天安门广场是世界最大的城市中央广场。
北京的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。在中国31 个省、自治区、直辖市中，北京是第二大旅游胜地。2001 年，北京接待的海外游客达到 2,857,872 人次，比上一年增长了 1.3％。其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客分别 2,398,790 人次、269,265人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游业外汇收入总计达 29.5 亿美元，比上一年增长了 6.5％。这一年中，北京也接待了一亿一千万来自其他省和中国其他地区的游客，比上一年增长了 8％，旅游收入
达 887.7 亿元，比上一年增长了 29％。
最近几年来京出差的人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间为 6.5 天，重游率为 69.5%。
外地游客职业分布情况如下图所示：
（数据来源：2001 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版）
表 3－1：2001 年来京的不同职业的旅游者所占百分比 职业 其他省游客百分比 当地游客百分比 政府公务员 10.7 9.5 企业管理人员 22.7 17.8 技术工 11.5 10.7 服务销售人员 9.7 8.9 工人 10.4 8.0 军人 2.3 4.2 农民 5.0 1.1 退休人员 5.1 6.8 学生 12.6 25.0 其他 10.0 8.0
表 3－2：2001 年国内游客参观北京的分类百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 44.0 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公务员 企业管理人员 技术人员 销售人员 工人 军人 农民 退休人员 学生 其它图 3－1：外地游客职业分布情况图
拜访亲戚朋友 11.2 公务 16.9 会议 7.9 看病 3.0 宗教 0.3 文化体育 4.7 其他 12.0 来京的目的有从事文化科技交流（ 15.1 天）和宗教活动（7.5 天）；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的。
下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均在京停留的天数。
（数据来源：2001 年北京统计年鉴，中国统计出版社出版）
15.17.56.35.65.24.87.4文化科技交流 宗教朝拜 商务 医疗 拜访亲友 参加会议 观光图 3－2：外地来京人员在京平均停留天数
北京市旅游业发展前景 “十五”期间至 2020 年北京市旅游业发展的前景 根据《北京市旅游发展总体规划》对 2010 年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局几个区县的意见，我们对 2020 年旅游发展前景的描绘大体如下：
1．北京的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后 20 年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。北京旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。
2．北京市将会竭尽全力保护北京古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化北京的古老文化的亮点。
3．北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。
4．北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品的五大支柱。另外，商
务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在北京对旅游产品有更多的选择性。
5．北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在北京全面开花，使北京成为国际知名的文化大都市。
6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，北京旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在北京将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。
7．旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，北京因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强
市的行列。
结论：
中国旅游产业和北京旅游业的发展为国内旅游市场提供了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游方面的开销迅速增长； 北京已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭长城和颐和园等； 总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点； 游客在京停留时间平均为国为 6.5 天，重游率接近 70%。假设在初次到京时已经游览了 4 个主要景点，对于新景点来说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万； 所有的现有景点均为静态景观，北京缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点； 将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村科技园商务休闲及旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设一定能成为充满活力的亮点。
4 4 ．4 4 北京市旅游饭店业发展的主要特点是：
一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明，全市有 52%的旅游饭店集中在朝阳区、海淀区和东城区，它们实现了全市 79%的营业收入、101%的利润总额和 83%的税金总额。另外，还有 20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区
域集中了全市 72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。
二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力军。
高星级饭店集中全市旅游饭店 60%的收入和 70%的利润。截至 11月底，仅占全市旅游饭店数 16%的四、五星级饭店实现营业收入 104.9亿元，同比增长 49.4%，占总量的 61.5%；实现利润总额 13.9 亿元，占总量的 72.4%,收入利润率为 13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成多的营业收入和七成多的利润总额。三星级及以下饭店实现营业收入 65.5 亿元，同比增长 25.5%，占总量的 38.5%；实现利润总额 5.3 亿元，不足总体的三成, 收入利润率为 8.1%，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利润总额。
平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店的平均房价为 411 元/间天，比 2003 年增长 6%；客房出租率为 65%，比 2003年上升 15 个百分点，实现平均房价和客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价分别比 2003 年增长 3%和 10%；客房出租率分别比 2003 年提升 15 个和 16 个百分点。二、三星级饭店在平均房价不变的情况下，客房出租率分别提升 14 和 12 个百分点。一星级饭店在平均房价下降 5%的情况下，客房出租率提升 12 个百分点。
表 3－4：旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率：
星级 五星 四星 三星 二星 一星 平均房价(元/间天) 762 437 281 204 166 客房出租率(%) 67 71 63 60 45 4 4 ．5 5 竞争性项目分析
项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然在起步阶段。目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、行政办公及商业。
从04年至06年间北京市场上成交的地块中，规划用途为商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考意义的地块有三个，分别是：京土整储挂（昌）[2005]002号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌）[2004]001号（昌平区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石）[2004]007号（石景山区八角建设用地）。
海淀区旅游业发展情况分析
二十一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为旅游服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿——旅游休闲产业。随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济产业的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收入 1 美元，又使国民经济增加 3.12 美元。使第三产业相应增加 10.7 美元。旅游业的独特经济功能，促使各地区都加大了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。国际及国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。
海淀中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务及附属的旅游观光休闲需求。海淀山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体和旅游界的关注（即地利）。
凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人和）。
结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流、技术研发等。
另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。
第五章
项目的策划和运作
5 5 ．1 1 规划设计条件
按照北京市规划委员会发《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函》（市规函［2005］1553 号）的规定，本项目规划利用条件如下：
项目名称：北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目 1、用地规划要求：
拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭路。
拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地 总用用地面积：24.859 公顷
总建设用地面积：9.82 公顷 其中，旅游度假用地：9.82 公顷 代征城市公共用地面积：15.039 公顷 其中，代征道路用地面积：3.02 公顷
代征绿地：12.019 公顷
2、建筑规划要求：
建筑使用性质：旅游度假、文化 建筑控制规模：旅游度假≤2.95 万平方米
建筑控制高度：旅游度假≤9 米
5 5 ．2 2 项目组织结构与实施方式
开发主体设想：本地块的开发与海淀区大西山风景区的发展密切相关，现申请在北京市土地整理储备中心的监督下，以海淀区分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。
开发意向和意义：在本地块建设高品质、高标准、达到国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档酒店商务中心，不仅可以满足海淀区对商务、旅游设施的迫切需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期经营。
5 5 ．3 3 拆迁补偿方式
本项目对拆迁的补偿方为货币补偿方式，相应的拆迁补偿费用计
入一级开发成本。
一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。
5 5 ．4 4 项目实施进度计划
为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本报告按 11 个月的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2006年 1 月开始实施，预计到 2006 年 11 月竣工达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下：
开发项目进度表 单位（天、月）
时间 项目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15
规划意见书
交通影响评价
环境影响评价
市政咨询方案
编制可行性研究报告
项目建设用地预审
一级开发立项
办理农转用手续
办理征地手续
建设用地规划许可证
拆迁许可证
拆迁
拆迁结案
市政基础设施建设
建设用地批准书
土地入市交易
35
5 5 ．5 5 资金筹措
本项目资金来源 65%为银行贷款资金，35%自筹。
根据北京市金融业的规定，获得土地整理储备中心委托授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。
5 5 ．6 6 土地销售时间和方式选择
本土地一级开发项目预计 2006 年 9 月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次性出让方式完成上市销售。
5 5 ．7 7 收款方式与回款计划
本项目收款方式为短时间分期收款，在 2006 年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划 2006 年 10 月实现回款 30%，2006 年 11 月回款 70%。
5 5 ．8 8 营销策略
1、加强土地市场营销 尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。
2、加强区域主题宣传 除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广
36
力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土地收益的最大化。
37
第六章
总投资成本分析
本土地一级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费、拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理费用、销售推广费用、不可预见费以及财务费用。
土地出让金虽然在一级开发阶段没有支付，但也应计入总投资进行计算。
经测算，本土地一级开发项目总投资成本为 19623.64 万元，具体组成见表 6.1。
表 表 6 6- - 1
总投资成本估算表
序号 项目 金额（万元）
比例 备注 一 征地费 6870 35.01%
二 拆迁费 1056 5.38%
三 前期工程费 278 1.42%
四 市政设施建设费 3006 15.32%
五 地价款 7070.4 36.03% 楼面毛地价 六 管理费用 220.34 1.12% (1+2+3+4)*2% 七 财务费用 351.71 1.79% 年利率 5.85% 八 销售推广费用 220.34 1.12% (1+2+3+4)* 2% 九 开发期间税费
不发生 十 不可预见费 550.85 2.81% (1+2+3+4)* 5%
总计 19623.64
100%
6 6 ．1 1 开发建 设补偿费
本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期 30 年。与土地方协商如下：
开发建设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款 6870 万元，其中 2179 万元用于土地补偿，1089 万元用于人员安置补偿，3602 万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。
38
6 6 ．2 2 拆迁费
目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。
根据与家具厂洽谈的情况，按照 4800 平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为 2000 元/平米，拆迁成本约为 960 万，加上 96 万（拆迁和补偿费用的 10%）的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为 1056 万元。
6 6 ．3 3 前期工程费
前期工程费用主要包括：项目申请报告编制费、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为 278 万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。
表 表 6 6- - 3
前期工程费估算表
39
序号 项目 金额（万元）
备注 1 项目申请报告编制费 18 工程咨询公司收费 2 环境影响评价报告编制费 9 环评公司收费 3 交通影响评价报告编制费 12 交评公司收费 4 规划咨询费 60 占基础设施建设费的 2% 5 工程设计费 60 占基础设施建设费的 2% 6 工程造价咨询费 15 占基础设施建设费的 0.5% 7 工程标底编制费 9 占基础设施建设费的 0.3% 8 招投标代理费 15 占基础设施建设费的 0.5% 9 招投标管理费 2 占基础设施建设费的 0.06% 10 工程建设监理费 18 占基础设施建设费的 0.6% 11 其它费用 60 占基础设施建设费的 2%
合计 278
6 6 ．4 4 市政基础设施及公共服务设施建设费
依据《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下：
（1）前期相关工作：该项工作费用约 85 万，其中包含规划和设计费 41 万，水文、地质勘察费 44 万。
（2）通路：
通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整...