目 目
录 1 总
论
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1.1 项目概况 ................................................................................................................................................ -
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1.2 可行性研究报告编制依据 .................................................................................................................... -
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1.3 可行研究报告研究范围 ........................................................................................................................ -
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1.4 研究结论与建议 .................................................................................................................................... -
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2 项目区概况
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2.1 项目区概况 ............................................................................................................................................ -
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3 项目建设的背景及必要性
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3.1 项目建设的背景 .................................................................................................................................... -
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3.2 项目建设的必要性 ................................................................................................................................ -
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4 4 项目选址及建设条件
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4.1 项目的选址 .......................................................................................................................................... -
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4.2 建设条件 .............................................................................................................................................. -
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5 工程建设方案
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5.1 建设规模 .............................................................................................................................................. -
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5.2 总平面布局 .......................................................................................................................................... -
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5.3 方案设计 .............................................................................................................................................. -
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5.4 设备购置 .............................................................................................................................................. -
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6 节能
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6.1 设计依据 .............................................................................................................................................. -
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6.2 节能背景分析 ...................................................................................................................................... -
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6.3 我国建筑资源利用与能耗现状分析 ................................................................................................... -
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6.4
能耗种类与数量 .................................................................................................................................. -
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6.5 节能措施 .............................................................................................................................................. -
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6.6 节能分析结论 ...................................................................................................................................... -
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环境影响评价及劳动安全
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7.1
环境影响评价 ...................................................................................................................................... -
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7.2
消防 ...................................................................................................................................................... -
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7.3
劳动安全及保护措施 .......................................................................................................................... -
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8
社会稳定风险分析
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8.1 编制依据 .............................................................................................................................................. -
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8.2 风险调查 .............................................................................................................................................. -
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8.3 风险识别 .............................................................................................................................................. -
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8.4 风险估计 .............................................................................................................................................. -
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8.5 风险因素分析 ...................................................................................................................................... -
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8.6 风险防范和化解措施 .......................................................................................................................... -
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8.7 风险等级及结论 .................................................................................................................................. -
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项目的组织管理和保障措施
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9.1
项目的组织管理 .................................................................................................................................. -
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9.2
保障措施 .............................................................................................................................................. -
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项目实施进度
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11 投资估算和资金筹措
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11.1 估算范围 ............................................................................................................................................ -
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11.2 主要编制依据 .................................................................................................................................... -
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11.3 投资估算 ............................................................................................................................................ -
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11.4 资金筹措 ............................................................................................................................................ -
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2 12 工程招投标
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13 效益分析
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14 结
论
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第 第 1 1 章总论
1 1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：XX 汤湖温泉度假村旅游开发项目 1.1.2 建设单位：XX 汤湖温泉度假村有限公司 1.1.3 建设单位基本情况：
我公司由原XX县汤湖温泉休闲山庄经XX省XX县工商行政管理局批准变更于 2007 年 1 月 19 日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围：温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、温泉房地产、餐饮服务；旅游产品零售；法人代表为：xx；注册资本：1000 万元。
1.4 1.4 项目建设地点：X XX 县汤湖镇汤湖村
1.5 1.5 建设期限：4 4 年（7 2007 年 6 6 月- -1 2011 年 5 5 月）。
1.6 1.6 建设规模：
该项目建设规模为日接待游客量 0.15 万人，年接待游客量30 万人。建设目标为国家 4A 级旅游景区。
1.7 1.7 建设内容：
公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建为汤湖温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将待受让的 200 亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造相当数量的别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级宾馆、餐饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐服务公司。总面积达 228.51 亩。
1.2 2 项目可行性研究报告的编制依据
1、《XX 省 XX 县旅游发展总体规划 2005-2025》； 2、项目建设单位提供的关于《XX 汤湖温泉度假村旅游开发项目总体规划》； 3、国务院《关于进一步加快旅游业发展的决定》(国发<2001>9号)； 4、国务院《风景名胜区管理暂行条例》 5、国家旅游局《中国旅游业发展“十五”计划和 2010—2020年远景目标纲要》； 6、国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》； 7、建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》； 8、林业部《森林公园管理办法》； 9、中共 XX 省委、省政府《关于加快发展旅游产业的决定》； 10、《XX 省旅游管理条例》。
1.3 3 研究结论
通过对本项目建设的可行性进行分析，得出以下结论：
1、本项目的实施可改善汤湖景区生态环境，促进生态系统良性循环； 2、对整个景区甚至整个汤湖流域实行退耕还林，能有效地保护周围地区的生态环境； 3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识； 4、有利于珍稀动植物资源的保护；
5、能调整汤湖地区产业结构，促进相关行业的发展； 6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗的繁荣和发展； 7、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力的问题； 8、推动汤湖地区经济发展和脱贫致富。
9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业。
第 第 2 2 章项目建设背景
1 2.1 项目区域位置
XX 省 XX 县所辖 23 个乡镇，包括泉江镇、雩田镇、珠田乡、巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江乡、大坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、黄坑乡、左安镇、汤湖镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘圩乡。县境南北宽 81 公里，东西长 83 公里，总面积为 3144.17 平方公里，即北纬 25°58′-26°42′，东经 113°56-114°45。
本项目位于 XX 县汤湖镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近邻。汤湖与县城的交通已经改建为二级公路标准，以后需要向西延伸到湖南境内。2～4 小时车程可以抵达 XX、南昌等地。湘赣省级公路—XX 至桂东线穿境而过，连接 105、106 国道及赣粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在 5 小时左右；XX 机场、京九线紧邻其侧。内部交通比较落后，目前公路为三级，有待升级拓宽。
2 2.2 目前旅游现状
汤湖景区是已经开发成功的温泉休闲旅游产品，原有固定资产规模为 547 万元，占地面积 18500 余平方米，其中：温泉宾馆共有客房 42 间，面积 2300 平方米，大小泳池 9 个，面积 2000余平方米，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访的游客仅 2 万余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费。随着社会经济的迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断增长，公司
现有的营业规模不能满足当今市场需要，如遇黄金周及中大型会议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客人来过后普遍反映旅游点太少。迫于公司经营发展需要，在 XX 县委、县政府等各级领导的支持下，公司已于 2007 年 9 月 30 日以 630 万元价格成功竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产的使用权及所有权，另购置土地 200 亩用作配套旅游房产建设。
3 2.3 资源条件
本县位于罗霄山脉的万洋山中南段和诸广山北段的东侧，境内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复杂，地貌类型多样。县境总地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜。县境属赣西南山区，以山地为主，占全县总面积的81.14%。县境西界为万洋山及诸广山主脉，构成县域西部的屋脊，海拔2000 米以上的山峰6座，其中南风面海拔2120.4米，为县境内最高点，也是XX省第一高峰。
县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布。县内河网密布，集雨面积在10 平方公里以上的小溪河有165 条，总长度为1459.1 公里，河网密度为每平方公里0.46 公里，其中集雨面积在20 平方公里以上、长度在10 公里以上的支流43 条。
汤湖温泉是省内最大的天然温泉，有一定的知名度。汤湖温泉出井温度为 84 摄氏度，天然自热，是 XX 省境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等十
多种矿物质。用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。汤湖温泉分布于度假村区内，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和利用。
4 2.4 社会条件
2.4.XX 旅游发展前景 近年来，XX 省委、省政府十分重视和支持全省旅游业的发展。XX 省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省的支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑本省经济发展的重要手段之一，作为 XX 对外开放和国际接轨的重要桥梁。继下发《加快 XX 旅游业发展的决定》以后，又出台《关于进一步加快 XX 旅游业发展的决定》。这对全省旅游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的重大机遇。
随着国家西部大开发战略的实施，XX 已成为中国经济由东向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮的交汇点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等的流动，必将为XX 旅游乃至经济发展注入极大的活力，为 XX 旅游事业的发展提供更为有力的支持。目前，XX 旅游"十一五"规划已对旅游业进行了支柱产业的定位，给 XX 旅游发展展示了极为美好的前景。
2.5.汤湖旅游开发前景 XX 县旅游产品丰富，历史底蕴深厚，XX 县八条精品旅游线路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游产
品。虽然 XX 县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及休闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所。
近年来，在 XX1+7”的都市经济圈的有效带动下，XX 县在旅游、经济方面取得了高效的发展、长足的进步，尤其是“济青” 高速公路的建成通车更充分完善了 XX 县区位交通贯通八方的功能，XX 县作为“中国优秀旅游城市”有着极强的城市美誉度。投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宝地。
近年来，在省、市、县各级党委、政府的领导关怀和支持下，汤湖旅游的开发得到了一定的程度的发展。汤湖生态旅游开发已纳入省市两级旅游规划开发重点：《XX 县旅游总体规划》已把汤湖生态旅游项目列为 2005-2015 年重要开发项目，XX 县旅游十一五规划已将汤湖列为全市重点建设的旅游区之一，并把汤湖原始生态旅游开发项目列为 XX 县十一五期间的十大旅游工程之一。汤湖景区自身已有规划基础，已编制出台的《XX 省 XX 县汤湖风景区总体规划》中已对汤湖景区作了重点规划设计。到目前为止，汤湖旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游客前来观光旅游。正是因为有了这样一些发展的基础，极大地增强了汤湖旅游发展的后劲，为汤湖的旅游发展展示了一个极为美好的明天。
第 第 3 3 章项目建设的必要性
1 3.1 项目发展规划分析
3.1.1 符合 XX 县“十一五”规划纲要 按照《XX 省旅游发展规划》，XX 县属于二级旅游区中一类地区，开发汤湖风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发展的产业以及 XX 省繁荣发展服务业、加快发展旅游业的精神；符合二级旅游区优先发展旅游项目建设的要求，是保护自然资源、人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转化的需要。
3.1.2 是开发南部旅游区，带动旅游业发展的需要
XX 县旅游业经过近几年的发展，已初具规模，旅游实力逐年提高。但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发建设还没形成足够规模，尤其是各自为战、盲目开发现象比较严重。因此，需要在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、有步骤、有前景的特色旅游开发区，来带动其它单位的发展，进而规范旅游开发秩序。随着 XX 县以红色旅游的开发，这一项目的开发建设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发建设意义深远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游业的精神。
3.1.3 是保护自然和人文资源，加快发展经济的需要
旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受到任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既有利于经济发展，也有利于保护环境，十分必要。
3.1.4 是建设 XX 生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”的需要
旅游是一项系统工程，任何地区单位的旅游开发只有置于最大范围的旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势互补，才能实现利益“双赢”。旅游区定位为“休闲娱乐和田园民俗旅游”是适合的，项目建成后，对于 XX 大旅游格局的形成，对于推动全省旅游业发展必将有积极的意义。
2 3.2 产业政策分析
3.2.1 项目建设符合《产业结构调整指导目录（2007 年版）》 汤湖风景区开发项目属于国家《产业结构调整指导目录（2007 年版）》 第一类 鼓励类 二十五、其它服务业 21、旅游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其他旅游资源综合开发项目。
3.2.2 发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策
发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和 XX 省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，XX 县县委、县政府出台了一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设汤湖旅游休闲度假区项目带来了良好的契机。
第 第 4 4 章社会效益评价
1 4.1 带动地区社会综合发展
旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产业和生态产业。汤湖景区的开发，将极大地增加区域的人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的积极作用。
2 4.2 扩大对外开放
从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士光临汤湖，了解汤湖，进一步拓展 XX 县的对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济的发展。
从汤湖旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以 XX 县以及周边大中城市（XX、XX 等）构筑的核心圈层、以 XX、湖南、广东地区构筑的发展圈层、以其他国内市场构筑的拓展圈层。汤湖旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览汤湖山水的目的，也有进行学术交流或发展贸易的愿望。因此，可以说，通过汤湖景区的开发，将会极大地促进 XX 的对外开放。
3 4.3 推动经济发展，带动周边农户致富
从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域脱贫致富步伐，促进区域经济的发展。
根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供 5 个就业机会，全世界每 9 个就业中就有 1 个旅游就业，全球旅游行业每 2.4 秒就创造一个新的就业机会。因此，开发汤湖旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设的发展。
4 4.4 实现资源可持续利用
从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的有效保护与合理开发，促进区域资源的可持续发展。
汤湖自然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生产条件一般，如若不能为当地居民找到一个好的生活出路，为了生存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式不可避免，开发汤湖景区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提
供了可能。
5 4.5 促进人民生活质量的提高
随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，生态旅游随之应运而生。汤湖正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主的大峡谷景观和迷人的农家文化吸引着成千上万的城市居民。可以说，汤湖景区开发项目的实施，是不断满足城市居民日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们日益增长的物质文化生活水平、提高生活质量的作用。
第 第 5 5 章汤湖旅游客源市场分析、定位
与预测
对汤湖景区旅游客源市场发展现状、问题的认识及对未来客源增长趋势的预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、建设规模和制定整合营销策略的基础，本专题研究应用定量分析方法在对汤湖景区旅游客源市场现状分析的基础上，剖析汤湖景区成功开发后所面临的旅游客源消费特征，明确其客源市场定位，并预测客源增长趋势，为本项目经济效益分析奠定基础。
1 5.1 调查方法
由于汤湖景区是新建景区，目前只有零星的自发的游客，无法对景区现有的游客进行抽样调查，故本研究采取对未来主要客源地的潜在游客（当地居民）进行抽样调查的方法进行。
5.1.1 抽样问卷调查 本次客源市场抽样调查分别在可能的主要客源地 XX、XX 二地区进行。
调查时间：1 月 18-20 日和 2 月 5 日到 8 日； 调查地区：根据汤湖生态旅游开发的需要，本次调查在三地同步进行。
调查份数：共 800 份。三地分配如下：
表 5.1
调查样本分配表 调查地区 XX XX 总计 发放份数 400 400 800 有效份数 378 385 763 5.1.2 旅行商访问
为了解这三个地方旅行商对经营汤湖旅游产品的情况和主要客源地——XX、XX 居民对汤湖旅游的认知状况，于 2007 年 5 月对部分旅行社进行了调研或电话访谈。
2 5.2 旅游客源市场现状分析
5.2.1 游客人口学特征统计分析 本节对抽样调查旅游地区游客的性别、年龄、文化程度、职业、家庭收入、家庭结构和游客客源地的构成情况进行分析，以了解旅游抽样地区的人口学特征，为汤湖景区旅游开发提供依据。
1.游客性别结构分析 图5-1
游客性别构成比例图例40%45%50%55%xx xx 总体男性 女性 数据显示：从总体情况看，被试游客的性别构成中男性多于女性，其中男性在被试游客总量中占 49%，女性占 51%。不同性别游客身体条件和心理特征的不同影响其出游能力。
2. 游客年龄构成分析
数据显示：从总体情况看，32.2%的被试游客集中在 31 岁-45岁年龄段中，游客数量随年龄的增大呈减少的趋势。30 岁以下的游客占被试游客总量的 20.5%，这个年龄段的游客虽然不具有雄厚的经济实力，但具有很强的旅游欲望，是旅游的主要客源之一，尤其是 20 岁以下的中小学生，也是不容忽视的旅游群体。45-60 岁年龄段占 29.6%，此年龄段游客具备一定的经济实力，是旅游消费的潜在主体。3.游客文化程度构成分析
4.游客职业构成分析
数据显示：从总体情况看，被试游客的职业分布以国有、民营企业职员和学生为主，占被试游客总数的 49.86%。事业单位、国家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为 11%，8%和9.71%。企事业单位职员和国家机关干部的工资水平相对稳定，使其出游能力较强，他们有更多的机会借出差之际到目的地旅游，且度假休养的机会也相对较多。学生在此次调查中所占比例在各职业中居于第二位，为 16.43%，他们的经济实力虽然低下，但出游欲望强烈，可以依靠家庭的经济基础，是不容忽视的旅游群体，为汤湖景区开发峡谷探险、生态教育、山地野营度假等旅游活动项目奠定了广阔的客源基础。此外，农民经济收入的增加，使其出游需求随之增长，是旅游消费中重要的潜在群体。
5.游客家庭人均收入构成分析 表 5.2 游客家庭人均收入构成 家庭人均月收入(元) 500
以下 501 ～ 1000 1001 ～ 2000 2001 ～
2500 2501 ～
4000 4000
以上 总计 XX 5.1 32.20 41.3 12.07 6.13 3.20 100 XX 5.48 38.28 39.10 6.27 4.95 5.92 100 总体 9.36 35.24 36.13 9.17 5.54 4.56 100
数据显示：从总体情况看，游客的经济收入水平总体上呈正态分布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在 2500 元/月以下，占被试游客总量的 80.54%。其中以收入在 500～1000 元/月的游客数量最多，占被试游客总量的 35.24%；月收入在 500 元以下和 1001～2000 元的游客所占比例分布较为平均，分别为 9.36%和 36.13%。
综上所述：抽样调查旅游地区的游客以男性为主，且年龄结构偏轻。游客的职业构成多样，青少年学生是不容忽视的一个旅游群体。
5.2.2 旅游行为特征 1.游客的出游方式构成 二地居民的出游方式以单位组织为主，其比例占 43.23%；其次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为 26.67%和14.44%，这与国内旅游的发展阶段特征是相符合的。游客对出游方式的选择，将为汤湖景区旅游客源市场促销策略的制定提供主要依据，表明汤湖景区客源市场促销的重点应是企事业单位、社会团体或通过旅游旅行社组织的旅游团队。
2.游客的出游目的构成 通过对 XX 市、XX 市居民的调查结果进行统计，发现潜在游客的最主要出游目的是休闲观光，其比率高达 58%；“探亲访友”和“度假”的比例共占被调查游客的 21.05%； 图5-3
游客的出游目的0%10%20%30%40%50%60%70%探亲访友 休闲观光 度假 出差 购物 野外实习 商务活动 其他 3.游客出游的时间构成 通过对本次抽取的全部样本进行统计，发现游客的出游时间基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节假日。其中以周末的出游比例最高，为 32%；其次为十一和五一。可见，随着节假日的延长，人们出门旅游的愿望在不断增强。
图5-4
游客的出游时间分布00.10.20.30.4周末五一节暑假国庆节元旦春节其他 4.出游喜好 图 5-5XX 游客对不同类型旅游地的喜好程度：
25%8%13%8%23%13%10%名山旅游城市湖滨度假区文物古迹地汤湖其他未注明 图 5-6XX 游客对不同类型旅游地的喜好程度：
29%8%8%15%19%11%10%名山旅游城市湖滨度假区文物古迹地汤湖其他未注明 从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地的喜好程度十分接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地的向往，XX
和XX分别占30%和29%，表明两地居民的旅游消费尚处于启动期，处于观光游览的需求阶段。而汤湖目前未开发的状况正好可满足游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和软件上下足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计项目，满足旅游者的中远期需求。
5.出游方式
0 10 20 30 40 50xx比例xx比例 未注明单位组织情侣亲朋好友家庭 图 5-7
主要客源地居民出游方式 由统计结果反映出：XX 居民更喜欢与家庭一起外出，占42.58%，其次是希望和亲戚朋友一起外出，占 39.12%；XX 居民也是希望和家人一起外出旅游，占 45.46% ，其次是希望和亲戚朋友以及单位组织外出旅游,分别占 31.12%和 11.65%。这说明XX 市场的家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而 XX 县场的自助旅游、家庭旅游前景广阔。两地游客出游方式正好互为补充,十分利于旅行社进行客源组织。同时，表明家庭自助游有较大的挖掘潜力，大多数游客愿意与家人一同出游，可加快开发以亲情为主题旅游项目，另外旅行社可开发情侣套餐式线路。
6.每次出游在景区的停留时间 表 5-3
主要客源地居民在景点出游停留时间
停留天数 XX 比例 XX 比例 1 天 12.62 9.82 2 天 26.76 25.20 3 天 28.52 31.25 4 天 15.70 17.63 5 天以上 15.01 16.26 未注明 1.40 2.83 总和 100.00 100.00 外地被访者中，两地居民出游在外的停留时间多在 2-3 天，说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈。XX 居民选择在景区停留 3 天的比例占 28.52%，停留 2 天的比例占 26.76%，选择停留 4 天以上的比例占 15.70%，而选择停留 1 天的比例占 12.62%；XX 居民选择在景区停留 3 天的比例占 31.25%，停留 2 天的比例占 25.20%，选择停留 5 天以上的比例占 16.26%，说明 XX 居民的周末 2-3 日的休闲需求旺盛。同时，两地居民选择 5 天的比例均较高，这反应出游客对于度假地的旅游时间需求普遍较长。针对这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅游市场以及“五一”、“十一”长假度假旅游市场。
7.消费额度和住宿价格 表 5-4
主要客源地居民消费额度和住宿价格选择 消费额度 XX 比例 XX 比例 400 元以下 32.14 25.70 400-500 元 23.25 25.07 500-800 元 18.66 21.45 800-1000 元 13.12 15.22 1000 元以上 11.04 10.26 未注明 1.80 1.30 总和 100.00 100.00
住宿价格 XX 比例 XX 比例 每晚 50 元以下 53.23 35.04
每晚 50-100 元 36.40 54.46 每晚 100-200 元 8.32 7.38 每晚 200 元以上 2.05 2.73 未注明 0.00 0.36 总和 100.00 100.00 统计显示：两地居民的旅游消费能力均属于较强范围之列，从住宿要求来看，绝大多数居民都选择在 100 元以下，说明 XX和 XX 居民旅游总体消费层次为中等水平。因此，在进行景区配套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价位适中的旅游项目，满足大多数游客的需求；也要适当建设高档服务设施，迎合商务旅游者的需求；家庭旅馆的开发也是调整当地居民生产生活方式的重要途径。
8.购物行为 表 5-5
主要客源地居民在景点的购物行为 类型 XX 比例 XX 比例 小型纪念品 34.22 32.33 当地土特产如山野食品等 38.06 43.41 其他 18.64 11.58 什么也不买 6.32 9.32 未注明 2.76 3.36 总和 100.00 100.00 统计结果显示：游客的首选是有地方特色的旅游商品（当地土特产如山野食品等），小型纪念品也有较好的市场，这正说明汤湖的地方特色旅游商品开发大有可为，需进一步大力开发具有浓郁地方特色的山野食品系列和以当地材料制作的纪念品，并创出品牌效应，提高知名度。
9.就餐行为
表 5-6
主要客源地居民就餐行为 餐饮类型 XX 比例 XX 比例 高档宴席 6.26 5.22 当地特色菜肴 59.95 64.42 快餐 15.23 9.52 家常便饭 14.22 16.30 未注明 4.34 3.54 总和 100.00 100.00 游客选择当地特色菜肴的比例远超出其他，反映出旅游者求新求奇的心理，对就餐地点、档次等不是很讲究。说明今后大力发展具有特色、价位偏低的旅游饭馆和朴实的“农家饭”餐饮系列具有现实必要性。
综上所述，汤湖景区未来游客特征可归纳如下：
客源地:以 XX 地区、XX 地区等为主体；以广州、湖南临近地区为辅； 出游时间:旅游市场呈“五一”、“十一”长假以及双休日周末出游为特征； 出游季节:主要集中春季、秋季、冬季； 年龄构成：总体上以出游欲望和消费能力较强的中青年为主； 旅游方式：近期为观光游览型，中远期将以山地度假、生态探险和森林专题旅游为主； 消费水平：总体上处于中等水平；根据市场调查统计分析，一日游游客在汤湖景区消费近期内可达到 100—150 元，多日游游客可达 180—250 元左右。
3 5.3 旅游客源市 场细分与定位
5.3.1 旅游客源市场的细分
汤湖景区旅游市场可根据不同的标准进行划分，根据客源地距离可分为本地、周边大中城市、省内其他城市、其他国内市场为旅游集散中心形成的海外客源市场； 根据对游客的职业不同，可将汤湖景区旅游客源市场细分为行政事业单位员工市场、企业员工市场、学生旅游市场和离退休人员旅游市场；根据游客出游目的的不同，可将汤湖景区旅游客源市场细分为休闲观光市场、历史教育市场、度假市场和公务会务市场；根据游客出游时间的不同，可将汤湖景区旅游客源市场细分为周末旅游市场、节假日旅游市场、暑假旅游市场及其他旅游市场。
5.3.2.细分子市场的特点分析 通过对汤湖景区旅游客源细分市场的特点进行详细评价，可以了解各个子市场的特点及发展趋势，从而为汤湖景区旅游客源市场定位提供依据。
通过对汤湖景区各个细分旅游客源市场的主要特点进行分析，汇总成各个细分旅游客源市场的比较结果如下：
表 5-8
汤湖景区旅游细分客源市场评价表 子市场 市场面大小 年出游次数 出游距离的选择 对 自 然 生态 地 选 择比例 来 汤 湖 景 区旅 游 的 平 均消费（元）
发展潜力 近期 中期 长期 Z1 24% 1.82 次 较近 39% 280.66
很大 一般 一般 Z2 28% 2.03 次 一般 41% 363.33 很大 很大 很大 Z3 20% 2.35 次 一般 44% 463.43
一般 很大 很大 Z4 12% 2.35 次 一般 33.33% 342.86 较小 很大 很大 Z5 16% 3.09 次 较远 27% 493
较小 一般 很大 5.3.3.汤湖景区旅游客源目标市场的确定 目标市场，就是汤湖景区发展旅游业所要进入的市场，这一市
场表明汤湖景区旅游资源和旅游产品要满足哪类市场需求，是汤湖景区开展一切旅游营销活动所围绕的中心，是制定旅游营销战略的基本点。通过以上分析结果汤湖景区不同时期旅游客源目标市场的确定方案如下：
旅游客源目标市场的确定：
(1) 近期(2008～2013 年)
汤湖景区旅游业发展的近期目标市场应为 Z1 和 Z2 子市场，即以 XX、XX 为客源地，面向中等收入阶层的子市场。同时拓展2 地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市场；按职业来确定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和学生旅游市场；按出游目的确定，重点应发展休闲观光旅游市场、山地爱好者旅游市场；按出游时间确定，重点应发展周末短途旅游和节假日旅游。但由于近期为主要项目的建设期，景区内部接待容量相当有限，游客增长将呈现自发的状态。
(2) 中期(2013～2018 年) 汤湖景区旅游业发展的中期目标市场，主要为 Z3 和 Z4 子市场，重点应发展景区周围大中城市(主要包括湖南、广州临近地区等)、地区旅游客源市场；同时注重 Z1 和 Z2 子市场的巩固和发展。即在发展远距离客源地、中等收入阶层子市场的同时，注重近距离客源地、中等收入阶层度假旅游市场的发展和壮大。按职业确定，仍应重点发展企事业单位员工的旅游市场；按出游目的确定，应重点发展休闲观光旅游市场和度假旅游市场，同时注重景区建设品位的提高，并采用面向大众和面向高收入阶层的区
别定价策略；按出游时间确定，应重点发展周末旅游市场和节假日旅游市场，但应不断增加游客在汤湖景区的旅游活动项目，以增加游客的逗留时间。这一阶段的发展重点不再是短途、短距离逗留时间的旅游，而应以发展山地度假旅游为主。该时期由于主要建设项目已完成，景区内部接待能力明显增强，景区宣传和促销力度加大，游客将呈快速增长态势。
(3) 远期(2018～2028 年)旅游客源目标市场的确定 汤湖景区旅游业远期发展的目标市场主要为 Z5 子市场，应以环 XX 和 XX 客源的二次开发为主，同时注重 Z2、Z3 和 Z4 子市场的巩固和发展。即在主要发展高收入阶层子市场的同时，注重中等收入阶层子市场的进一步发展和壮大；按游客出游目的的不同，除休闲观光旅游市场外，还应重点发展度假市场、公务市场和会务市场；按出游时间的不同，应重点发展各种周末旅游和其他节假日旅游市场的同时，开展全年性休闲度假旅游。
5.4.4 游客资源市场发展趋势预测 对汤湖景区旅游客源市场进行科学细分之后，必须对整个市场容量和市场潜力进行评估。这就需要对汤湖景区旅游客源市场的需求作认真研究，对汤湖景区旅游客源市场的发展趋势进行科学、准确的定性和定量预测。
4 5.4 汤湖景区环境容量
汤湖景区面积有 235 亩,汤湖分别有农田景观、经济林景观、林地景观、水域风光类、地文景观和人文风情景观。游客环境容量是旅游心理容量、旅游资源容量和旅游生态容量的综合，只有
同时考虑旅游者心理需要及满足程度、旅游资源保护及持续利用和生态环境维护及优化的需要而科学确定的游客容量，才是合理的游客环境容量。根据这一原则，参照类似景区基本空间标准，综合考虑生态旅游区游客心理、旅游资源及生态环境保护三个方面的因素，确定游客环境容量标准，运用面积法测算景区的游客容量。其计算公式为：
C=A/A O *T/T O
式中：C——基本空间游客环境容量； A——可利用基本旅游空间规模； A O ——人均最低空间标准； T——日开放时间； T O ——人均利用时间。
本项目生态旅游风景区适宜旅游月份为 3~12 月，考虑淡旺季变化因素，取 200 天为可游天数，人均最低空间标准 200m2 ，日开放时间为 15 小时，人均每次利用 8 小时，计算出汤湖景区游客环境容量，见表 5.9。
表 5.9
汤湖景区游客环境容量 景
区 游客环境日容量（万人）
游客环境年容量（万人）
0.15 30 5 5.5 游客消费 能力分析
本项目成功开发后，汤湖的旅游环境将明显改观，游客数量和人均消费均将逐年上升，营业收入会明显提高，将为汤湖地区和 XX 县带来丰厚的旅游综合效益。该项目将带动景区交通收入、
门票收入、住宿收入、餐饮收入、娱乐收入、购物收入及其他收入的增长。对游客的各项消费预测如下：
交通消费。主要指从 XX 县进入景区的交通，初期预计可达到 25 元/人，中期 35 元/人，远期 50 元/人。
门票消费：初期预计可达 80 元/人，中期 100 元/人，远期150 元/人。
餐饮消费：初期预计人均消费 30 元/天人，中期 40 元/人天，远期 50 元/人天。住宿消费：汤湖景区内部住宿设施有限，部分的游客将住在景区边缘的县镇。
购物消费：主要指景区内购物，汤湖地区盛产茶叶及多种特色山野食品，将深受游客喜爱。初期人均购物可达到 30 元/人，中期 45 元/人，远期 60 元/人。
娱乐消费：初期人均消费可达到 20 元，中期人均消费 30 元，远期 40 元/人，人数按住宿人数的 70%测算。
其他消费：主要指旅行社综合收入，各种健身、养生修学等专题旅游，科考及科普教育，其他劳务收入等。
第 第 6 6 章项目建设条件
1 6.1 自然条件
6.1.1 地质地貌条件 据区域地质资料，汤湖景区华南褶皱系赣中南隆褶、赣西南（XX—XX）拗陷区，井冈山—陈山隆褶断束与大湖山—芙蓉山隆断束交接地带，地层出露不全；但区内断裂构造、岩浆岩比较发育（见区域地质图—图 2-1）。
区域上出露地层主要有寒武系、奥陶系、泥盆系、白垩系等，组成万洋山—诸广山复式向斜，褶皱基底形成于加里东期，基底构造线展布方向以 NNE 至近 SN 走向为主。
区内岩浆活动十分强烈，有加里东期和燕山期，岩性主要为花岗岩，并有少量辉绿岩分布。
温泉分布在 NE 向深大断裂带的旁侧：北部的热水洲温泉分布在黄拗断裂上；XX 县的樟木坑温泉、上犹县的热水村、崇义县上堡温泉、双宵温泉及湖南汝城县热水圩、集龙温泉等均分布在 XX～德兴深断裂的南西端断裂带附近。
汤湖地热水与断裂构造的关系非常密切，北东向断裂 F1、F2为万安～禾源大断裂的组成部分，属于 XX～德兴深断裂的次级构造，控制着地热水的形成和空间分布，属控热构造。热储层主要以加里东期、燕山期花岗岩、构造破碎带等构成。
6.1.2 水文、气候条件 本区主要河流有左溪河(属赣江二级支流，汇入 XX 江)，流
经地热田南东部，距地热田中心约 400m，其流域面积约 200 km2 。河水四季长流，平均流量 10～15m3 /s，桔水季节约 5～8 m 3 /s，而每当山洪暴发，河水突涨，其流量可达 50m3 /s 以上，但维持时间不长，约 l～2 天。河水平均温度 17～l8℃，署夏可达 25℃左右，冬寒则为 4～5℃，无冰冻。
另外，流经地热田还有一小溪——汤湖坑小溪，由西北横贯地热田中部然后转南于汤湖街汇入左溪河，长年不干。流域面积约 5 km2 ，流量约 0.05～0.2 m 3 /s。
本区地处亚热带季风气候区，温暖湿润，雨量充沛。据XX 县气象资料，多年（1971～2004 年）平均降雨量为1659.9mm。年内雨量分配不均，其中 3～10 月份占全年降雨量的 81.6%以上，且多集中于 5～8 月，日最大降雨量337.4mm。11 月～次年 2 月降雨稀少，为枯水期。多年（1950～2004 年）平均气温 18.7℃，极端最高气温 38.6℃，极端最低气温-3.2℃；多年（1961～2004 年）平均蒸发总量 1646.2mm；年平均地温为 21.4℃。
6.1.3 生物资源条件 1、汤湖自然植被良好 XX 县属于暖温带落叶阔叶林带。雪野旅游区植被条件良好，物种丰富，区内以温暖阔叶落叶林为主。木本植物有油松、杉树、樟树、枫树、银杏树、板栗、茶油等 30 余种，草本植物有金针、沙蓬等数百种。
2、汤湖是野生动物的最佳栖息地
汤湖野生动物主要有野兔、黄鼬、狐狸、獾、啄木鸟、灰喜鹊等，有益昆虫有 3 纲 9 目 26 科 118 种； 2 6.2 社会经济条件
2002 年本县国内生产总值133562 万元，按照可比价格计算，同比增长8.1%。其中，第一产业增加值42529 万元，增长2.2%，第二产业增加值46359 万元，增长14.9%，第三产业增加值44674 万元，增长7.5%。三个产业增加值比重分别为31.8%、34.7%和33.5%。财政收入9239 万元，比上年增长12.3%，其中地方财政收入6441 万元，比上年增长7.9%。2002 年，全社会建筑业增加值13600 万元，比上年增长11.3%，发展速度较快。
6.3 3 建筑材料
项目所需的原材料以当地所生产的材料为主。钢材、水泥可从XX 县城建材市场或生产厂家直接购进，木材、砂砾石可从项目所在地草林镇的砂石场及林场购买。项目建设所需的材料均能用汽车运至项目建设地点，交通便利。
4 6.4 交通条件
汤湖国际温泉度假村地处 XX 西南部...