电子商务全面推动全球仓储地产市场
2014-08-21
经济学人
经济杂志
导读：全球仓储市场究竟有多大？一些专家估计，90 年代全球商业贸易高速增长，与某些具有代表性国家的国内经济增长速度相比，至少快了 3 倍。仓储支出占 GDP 的比重，美国为 10.5%，英国为 10.6%，法国为 11.1%，意大利和荷兰均为 11.3%，德国为 13%，西班牙为 11.5%，墨西哥为 14.9%，日本为 11.4%。
相对而言，发展中国家的仓储水平较低，管理人员缺乏，软硬件设施都很不完备。总的来说，每一个国家都面临不同程度的仓储挑战。
全球最大的产业地产商 Prologis 30%的项目客户都是在线销售商。
电子商务的出现对商业地产业带来的震撼如同其对零售业带来的震撼一样，而最大的机会蕴藏在发展中国家。
新泽西高速公路从费城郊区一路向北延伸至纽约，笼罩在曼哈顿的天际线之下。然而，休斯顿河两侧耸立的摩天大楼再也无法引起地产投资者的热情。
相反，一些投资商开始押注高速公路中点的一片不起眼的低矮建筑 —— 仓库。这些仓库被称为“运营中心”，为正在异军突起的在线零售业务调度订单。
现如今，电子商务的销售额占全美销售额的 6.2%。电子商务的出现对商业地产业带来的震撼如同其对零售业带来的震撼一样。长期以来，房地产基金一直围着购物中心转，而位于黄金地段并配有娱乐设施的商场租金也出现了反弹。但非黄金地段的购物中心的日子就不那么好过了，因为他们在与在线竞争对手（他们提供更多的选择和更低的价格）的竞争中逐渐的失去市场份额。随着网上购物和送货上门购物方式的发展，即便成功的传统实体零售商也将库存从中央商场的店铺的仓库搬到了郊区的仓库中。
这种新形式在大城市比较常见，仓库与店铺的距离一般不超过 100 km（即60 英里），并且靠近海港、机场、高速公路或联邦快递和 UPS 等快递的集散中心。现代仓库比传统仓库大，一般占地面积超过 10 万㎡，相当于 14 个足球场的大小。此外，为增加库存容量，现代仓库的顶部设计的都很高。新泽西仓库位于Dotcom 集散中心，提货商开着前移式叉车前往仓库三层为 15 个电子商务客户提取 5 万件不同种类的商品。这种运营中心的员工数量远远超过传统仓库。圣诞节期间，每个仓库都有 3000 名员工轮流值班。
现代仓库的发展速度惊人。地产服务公司 Jones Lang LaSalle 声称:自 2012年起，美国的产业空间（75%用于仓库建设）的年增速达到 14.5 ㎡，是 2008 年（地产市场向南部发展）增速的两倍。相反，零售用途的仓库在这一阶段的增幅仅为 6 ㎡/年，比 2008 年下降一倍。电子商务为这一增长做出巨大贡献。
对于全球最大的产业地产商 s Prologis 而言，其 30% 的项目客户都是在线销售商。
毫无疑问，这类建筑的价格总会下降的。但迄今为止，还未出现供过于求的迹象。
（本文转自经济学人——“仓储价值”Stores of value，《经济学人》2014.08.02））