佳兆业-珠海市湾仔旧改项目（暂名）
规划与建筑 方
案
设
计
任
务
书
目 目
录
第一部分
总则 第二部分
项目概况 第三部分
项目定位 第四部分
设计依据 第五部分
总体规划及方案设计要求 第六部分
设计成果文件要求 第七部分
设计时间要求及成果交付 附：（一）项目定位报告 （二）产品的户型配比建议 （三）回迁住宅套型测算统计表（总）
（四）目标成本的技术标准 （五）高层住宅单体技术评审表（方案阶段）
（六）湾仔旧改项目工程建设分期图
第一部分：总则 一、目的
传递开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息，明确住宅小区规划项目方案设计成果的定性与定量要求，作为设计要求和设计评审的依据。
二、依据
本手册是在国家相应标准及规范的基础之上，结合本公司前期住宅开发及设计的实践经验，并参考深圳市地产业同行的做法, 加以明确、补充和完善后编制而成。
三、适用范围 本手册是佳兆业住宅小区规划方案设计任务书, 各设计单位应采取有效措施, 使方案设计成果的实质内容充分满足本手册要求。
四、内容说明 1、本手册以规划设计的逻辑顺序划分章节，各设计单位及各专业设计人员应全面了解本手册所有章节的内容。
2、本手册中所列尺寸，未标明单位者按毫米计。
五、解释权 本手册解释权属佳兆业集团珠海市展大房地产开发有限公司。
第 二部 分 ：
项目 概况 一、项目地块基本特征 1
规模尺寸
由北至南含上沙、中沙和下沙三个地块，东西最长处约 250 米，南北最长处约 927 米。
2 区位 珠海市南湾城区东部，昌盛大桥以南，东临前山河，与澳门一水之隔。（附图 1，2）
3 项目四至 东北侧隔南湾大道、鸿景花园、回归广场及湾仔口岸，邻近前山河，与澳门隔水相望；西侧为中心路，邻靠加林山（附图 3）
3 环境 项目背山面海，西靠加林山，东南临前山河出海口。约 500 米宽前山河的对岸为澳门特别行政区,景观视野均比较开阔。
4 交通 距拱北口岸商业中心区仅五分钟车程，是从中心城区到珠海保税区和横琴岛的必经之地。湾仔口岸渡轮至澳门新马路口只需五分钟。
重大交通配套待建：有望近期动工的港珠澳大桥及其延伸段高速公路穿过拱北口岸，连接昌盛大桥经过湾仔通往横琴、洪湾、金湾区(附图 5，6）
5 生活配套 商业配套：海鲜街、海味干货市场、湾仔市场、 教育配套：湾仔中学、湾仔小学、鸿景小学 医疗配套：湾仔医院 金融配套：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、珠海商业银行、湾仔农村信用社 文娱配套：湾仔文化中心 6 现状情况 用地平坦；有少量古树（附图 7）；拆迁工程进行中，部分已拆。改造范围内上沙地块保留濠天酒店及湾仔邮政所。
7
地质情况 岩土工程初步勘探报告（广东省珠海工程勘察院 2008 年 07 月提交的《珠海湾仔项目岩土工程初步勘察》）
二、 项目 名称：暂定为“珠海市湾仔旧改项目” 三、市政条件 已提(√) 未提(О) 备注 1 道路 √
南湾大道、中心路、作物路、江海路 2 供电 √
现有 10KV 开关站 2 座、10KV 南湾线专配线 3 供水 √
近期取自拱北水厂沿南湾大道 KN600 输水干管，远期通过南区水厂形成双向供水 4 排水 √
雨污分流，污水经系统收集排入南湾大道 D600-1000 干管，雨水收集后排入雨水渠
5 供气 О
目前市政管道燃气管网未形成 6 通讯 √
现状市政主线路及接口沿南湾（大道）南路西侧布置 7 电视 √
8 网络 √
图 1
区位示意图
图 2 区位卫星地图
东：为一条 44.5 米宽的快速干道(南湾大道)
南：湾仔旧城延伸区域
西：为一条 18 米支干道（中心路）；
北：至昌盛大桥及南屏中心区;
图 3 项目四至
图 4 交通示意图 1 ■正在建设的广珠城际轻轨主、支线全线已定共设21个站，位于拱北的珠海站是广珠轻轨的终点站。据广珠轻轨工程预可行性报告，广珠城际轻轨延长线沿途设有珠海站、湾仔站、下湾站、莲花站、横琴站、三灶站和珠海机场站7个站点，根据预可行性报告建议，在横琴岛下湾站预留直通澳门的接轨条件，以便将来与广珠城际轨道和横琴至澳门铁路，共同构成澳门－珠海－广州的快速客运通道。同时，该延长线还将与广珠城际轻轨形成连接广州、珠海西区与澳门的快速客运网络，并直接连接拱北口岸和珠
海机场两大交通枢纽节点，是珠海高效的对外通道(图5）。
■ 距湾仔10分钟车程的江珠高速公路是广东省和珠江三角洲经济区高速公路网的重要组成部分。东北向直达虎门大桥去东莞、深圳和粤东地区；向西通过江鹤高速与广湛高速公路相通，可直抵湛江、海南；往北将直接连接拟建中的江肇高速公路，从而联系梧州、桂林高速公路与黔、渝、川三省市公路联网；南端往东经珠海大桥通澳门国际机场、港珠澳大桥直抵香港；往南直通珠海机场、珠海港。
■ 重大交通配套待建：有望近期动工的港珠澳大桥及其延伸段高速公路穿过拱北口岸，连接昌盛大桥经过湾仔通往横琴、洪湾、金湾区。(图6）
图 5 交通示意图 2
古树 1
古树 2
古树 3
许愿树 图 6 用地范围内古树(具体位置详《用地蓝线图》) 周边 自然 地理 及人文环境 湾仔是珠海市香洲区所辖的一个街道办。它座落在珠江口西岸、珠海经济特区的南端，总面积 30.5 平方公里，现有常住人口 1.1 万人，暂住人口 1.3 万余人 。
湾仔街道办的地理位置较为独特。它与澳门仅一河之隔，相距不足 500 米，可谓“一衣带水”，紧密相连。两地人民交往频繁，探亲访友、贸易经商，熙熙攘攘，被人们喻为“珠海的沙头角”。再往东 37 海里就是香港。湾仔有船只与香港直接通航，人员和货物都可方便地往返于珠港澳三地。
游客可以在辖区内的澳门环岛游码头搭乘旅游船观赏澳门风光、澳门街景、妈阁庙、海事博物馆、圣地哥酒店、警官楼、西望洋山天主教堂、澳门行政长官办公处(原“澳督府”)、澳门最高建筑物“观光塔”、中国银行大厦、澳门最大的娱乐场“葡京大酒店”、南海观音铜像、会展中心、澳大桥、友谊大桥等。
每天通过与澳门水路相通的湾仔口岸的出入境游客二千多人次。
湾仔南面与横琴岛相邻，有横琴大桥相连接。横琴是被广东省确定的一个重点开发区；湾仔是大陆来往横琴的必经之地。街道办南又与珠海市重点开发区洪湾工业区相毗邻。洪湾工业区规划要建成一座有 10 万人口的科技工业城。这样，湾仔就必将成为横琴岛和洪湾工业区的后勤保障和配套服务基地。
街道办西南紧靠珠海保税区。珠海保税区是 1996 年 11 月经国务院正式批准设立的，面积 3 平方公里。保税区将充分发挥其特有的优势，大力开展出口加工、保税仓储和转口贸易，促进珠海外向型经济的发展，形成珠海新的经济增长点。
湾仔南端临海处的马骝洲水道，是粤西地区来往港澳的水上要冲。街道办区交通便利，有宽阔的南湾大道与市区连接，距拱北口岸仅 3 公里，距老香洲城区 20 公里，距珠海港和珠海机场 30 公里。
湾仔独特的地理位置，给它带来了区位优越、政策优惠、信息灵敏三大优势和交通运输、人员进出境、货物进出口三大便利，被人们誉为“珠海的宝地”、“特区的窗口”。
加林山山峰标高在３００米以上，地形陡峻，崎石林立，植被茂盛，自然环境非常优美；竹仙洞坐落于珠海市南屏将军山与湾仔加林山之间，是珠海市重点风景旅游区之一。景区内奇石叠立，山泉潺潺，竹木蓊郁，相传古时曾有人在此修炼成仙，仙人在石上留下了一串串足印，从此人们将此地称为"足仙洞"，后因这里"丹竹成林"，"竹"与"足"同音，故改称为"竹仙洞"。
湾仔的农田面积不大，农民们主要以种植鲜花为传统产业。所种的菊花、剑兰、芍药、玫瑰、丁香、康乃馨等。史书早有记载：“湾仔鲜花四季不断，当风和日丽，百花争艳，漫步其间，香飘十里”。因此湾仔又有“鲜花之乡”的美称。湾仔鲜花除了供应本地外，大部分运往澳门，在澳门的市场占有率达 70%。
湾仔另一个传统产业是渔业，主要有海洋捕捞和水产品养殖。湾仔邻海资源丰富，为渔民们提供了取之不竭的财富。
第 三部 分：
项目 定位 一、项目市场定位
备注
1 市场形象定位 珠澳枢纽核心区位·一站式综合型物业 详见附（一）
2 客户群定位 珠海本地客户及澳门客户
3 产品档次定位 回迁房：中档；商品房：中高档 4 产品功能定位 住宅：包括旧改回迁房和商品房两种类型；公寓和高层住宅等形态； 商业：底层沿街商铺为主，局部设二层；中沙设两层集中商业； 办公：回迁和自留商务办公楼； 其它配套：详见小区具体技术经济指标
二、项目产品建议
1 产品类型及构成 商品房以两房、三房为主，公寓、四房为辅；回迁房满足回迁要求而设定
详见附 (二)
2 产品的户型配比建议 详见附 (二)
3 公建配套
详见小区具体技术经济指标
附（一）项目定位报告 一、 项目属性分析 项目属性：地处城市规划发展核心枢纽的大型旧改项目 关键词：口岸物业；轨道物业；规模物业；海景物业
二、 项目 SWOT 分析及发展战略 1. 项目 SWOT 分析：
SWOT 优势 Strength 劣势 Weak 口岸物业 轨道物业 规模物业 海景物业 海景资源与情侣路、唐家片区相比并不强势 规模与临近的华发世纪城及其他城市大规模项目相比属中等规模 周边医疗、教育、生活、交通配套相对缺乏 企业品牌在珠海市场相对弱势 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 珠澳融合的城市机遇 城市向西发展规划，而项目地处城市向西的桥头堡 横琴的规划建设将直接提升区域价值 产品灵活性：目前尚处于设计阶段，有较大空间超越当前市场 结合项目的区位及规划优势，打通项目与湾仔口岸、回归广场的通路（立体、地下），同时在规划过程中考虑借助城市西区、南区开发节奏，预留物业形态的调整余地，以在未来和横琴的规划形成互补 考虑规划城市级配套，一方面弥补区域配套的不足，另外借助城市发展机遇与项目配套规划，跳出与情侣路、唐家海景项目的红海竞争 在营销过程中以项目品牌带动企业品牌 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁
横琴规划存在较大的不确定性， 对本项目的利好存在不可控 湾仔口岸目前现状较差，改造计划、24 小时通关尚不明确，且与澳门无陆地相连，对本项目有一定程度影响 市场存在较大的供应量，未来竞争激烈 结合项目的区位及规划优势，打通项目与湾仔口岸、回归广场的通路（立体、地下），同时在规划过程中考虑借助城市西区、南区开发节奏，预留物业形态的调整余地，以在未来和横琴的规划形成互补 在开发节奏上密切配合横琴规划建设、湾仔口岸改造、24 小时通关的计划，利用城市规划降低项目的开发风险
– 从项目优势及未来发展机遇来看，区位是本项目的核心竞争力，而城市轨道建设、规模及项目拥有的海景资源是项目的次竞争力。
2. 项目发展战略：
– 借珠、澳城市融合及珠海西进、南拓的发展趋势，发挥项目的区位优势，通过规划与回归广场、湾仔口岸建立联系，同时结合城市西进、湾仔口岸改造、横琴开发的计划安排，考虑预留部分弹性空间，以便未来在物业形态上可以与城西、湾仔口岸、横琴进行相关互补，构建珠海跨界共融都市地标。
三、 项目定位 1. 整体定位 珠澳同城·跨界共融都市地标 – 珠澳同城：项目的特殊地理位置优势，将见证珠澳融合以及城南、城西的发展 – 跨界：地处老城、澳门、横琴、西区中央枢纽，城市发展的要塞之地 – 地标：打造为高端定位的都市样板工程 2. 形象定位 项目形象：珠澳枢纽核心区位·一站式综合型物业 3. 项目命名建议: 另见相关案名建议报告，以最终确定为准 4. 客户定位 客户类型 客户细分 客户比例 珠海本地客户 1、珠海湾仔本地人（分布在鸿景花园、凯旋门等老社区的换房客），自住户型需求 130-170 ㎡及 180 ㎡以上，投资需求 30-70 ㎡。
50-60% 2、湾仔生意人（分布在海鲜街、鲜花市场、干货市场），自住户型需求 100-140 ㎡ 3、湾仔及南屏公务员、企事业单位，自住户型需求 30 岁以下 70-80 ㎡、100-110㎡，30 岁以上 140-170 ㎡；投资 30-70 ㎡
4、于湾仔及南屏工作之人士（如保税区、工业园等），60-80 ㎡，100-130 ㎡为主 澳门客户 1、澳门本地人，自住户型需求 100-130 ㎡，140-170 ㎡，投资 30-70 ㎡ 20-40% 2、于澳门工作的内地人 30-65 ㎡ 其他 1、因工作或其他需要往来珠海的珠三角人士 10-20% 2、内地其他因退休、养老、渡假、投资需求的人士
附（二）产品的户型配比建议
珠海湾仔项目户型配比建议表
类
型 户 型 房
型 平均面积（㎡）
面积区间（㎡）
套数 套数比 面积合计（㎡）
面积比 90/70 户型亮点建议 说明 回迁房
单 房-小三房
35～120 / / / 126545 / / 34.4% 34.4% 69.9% / 户型以实用为主，不设计赠送面积 商品房 公 寓 单身公寓 37.5 35～40 79
2.5% 2.5% 2945.3
1.2% 1.2% 0.8% 0.8% 小阳台，增加采景面 服务、公共部分装修是客户的主诉求点，户型以实用为主 1 房 1 厅 1 厨 1 卫 52.5 50～55 217
7.0% 7.0% 11394.9
4.7% 4.7% 3.1% 3.1% 双阳台，卧室飘窗 在有限空间里突出景观，对提升公寓价值有很大帮助 两房 1 厅 1 厨 1 卫 62.5 60～65 62
2.0% 29.0% 3862.7
1.6% 23.7% 1.0% 15.5% 空间小功能全、双阳台、卧室飘窗 预留鞋柜、衣柜等常用小空间的位置 两 房 两房 2 厅 1 厨 1 卫 70 68～72 314
12.0% 21968.9
9.1% 6.0% 两房 2 厅 1 厨 1 卫 80 78～82 392
15.0% 31384.2
13.0% 8.5% 三 房 3 房 2 厅 1 厨 1 卫 86.5 85～88 683
26.0% 57.8% 59050.6
24.5% 63.8% 16.0% 41.8% 1、小三房以实用为主 2、家居三房、大三房设置空中庭院 1、小三房以实用为主 2、家居三房、大三房突出室内情趣景观及可改造空间 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 110 108～112 650
24.8% 71459.4
29.6% 19.4% 30.1% 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 127.5 125～130 184
7.0% 23417.4
9.7% 6.4% 四房以上 4 房 2 厅 1 厨 2 卫 155 150～160 79
3.0% 3.0% 12312.3
5.1% 6.6% 3.3% 4.3% 同时设置采光多功能房、空中庭院 增加室内情趣空间 复式5房2厅1厨3卫 1 功能房 190 180～200 19
0.75% 0.75% 3621.3
1.5% 1.0% 每层设置观景露台，增加入户花园、多功能房 实用性、舒适性、室内观赏性综合考虑 总
计
90.15
2678
100% 100% 241417
100% 100% 100% 100% 100% / /
第四部分
设计依据 一 、 设计资料
序号 内容 已提(√) 未提(О)
备注 1
地形现状图
√ 电子文档 2
建设用地蓝线图
√ 根据珠规函字【1999】14 号文件“关于湾仔旧城区规划设计的批复”及 2005 年控规绘制的电子文档 3 用地规划设计要点
√ 详 1999 年 2 月 12 日珠海市规划局作出“关于《湾仔旧城区规划设计》的批复”的文件及本任务书 4
区域法定图则 √ 参 2005.05 版《珠海市湾仔城区控制性详细规划》 5
珠海市湾仔旧改项目《岩土工程初步勘察》 √ 广东省珠海工程勘察院 2008 年 7 月编制 6 市政管线资料 √ 参 2005.05 版《珠海市湾仔城区控制性详细规划》 7 珠海湾仔旧改项目回迁住宅套型测算统计表（总）
√ 详附（三）
8
国家及地方现行的有关法规和要求
√ 参《珠海市城市规划技术标准与准则》、《珠海市城市规划条例》 说明：考虑到业主及物业发展的实际需要，部分规划设计指标可能与政府规定指标矛盾，凡矛盾的地方应以本说明书要求为准，责任由建设单位自负。
二 、 建设用地蓝线图
三、 用地规划设计要点（ 依据“珠规函字【1999】14 号文件”编制 ）
序号 内容 指标 备 注
1 用地面积 175407 ㎡ 含中心路一半面积与公共绿地面积 5736 ㎡ 2 建筑面积 438518 ㎡ 计入容积率的总建筑面积 3 容积率 2.5
4 覆盖率 22% 建筑密度按 22%要求，必要时再放大至 23% 5 绿化率 35%
6 建筑高度或层数控制 ≤100 米
7 建筑退让距离 见附图 4 未详之处按《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关规范执行 8 停车数量 住宅：
1 辆/100㎡；商业：
0.6 辆/100 ㎡；办公: 0.7辆/100 ㎡ 未详之处按《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关规范执行
四、 小区具体技术经济指标
项目为旧城造项目，根据 1999 年 2 月 12 日珠海市规划局作出“关于《湾仔旧城区规划设计》的批复”文件，项目暂定设计要点内容如下（最终待《修建性详细规划》经政府规划部门批复后确定）:
项目
总计
上沙
中沙
下沙
备注
用地面积(㎡) 175407(含公共绿地面积 5736㎡) 56458(含公共绿地面积5736㎡) 52146 66803 含中心路一半和公共绿地的 5736㎡面积 容积率 2.5 约 2.7 约 2.7 约 2.18 整体按 2.5 控制 建筑密度 22%-23% 25% 22%-23%
绿地率 35% 35% 35% 35%
容积率总建筑面积(㎡) 438518 152536.6 140794.2 145187.2
其
中 住宅建筑面积(㎡) 331957 126156.6 75661.2 130039.2 包括还建 108745 公寓建筑面积(㎡) 36000 0 36000
包括还建 17800 其
中 ＜90M2 住宅建筑面积及占住宅建筑面积比例 70%
回迁还建房全部计入 70% ≥90M2 住宅建筑面积及占住宅建筑面积比例 30%
商业建筑面积(㎡) 43851 5800 26483(其中集中商业 14000) 11568 包括还建 23360；集中商业 14000，其余为商品街铺 办公建筑面积(㎡) 20200 20200 0 0 其中还建 18200，自留办公 2000 公共设施建筑面积(㎡) 6510 业主委员会 300 150
150 未详之处按《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关规范执行 物业管理 300 100
200 垃圾房 90 30 30 30 12 班幼儿园
3200 0
3200 社区居委会 100
100
社区警务室 20
20
集中式会所 2500 0 2500
地方规范 日照 居住建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于 3 小时：旧区的新建住宅建筑日照标准可以酌情降低，但不应低于大寒日有效日照时间 1 小时的标准。每套住宅至少应有一个居室获得日照。宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅空间相等的日照标准。一居室以上的公寓按住宅标准控制。
未详之处按《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关规范执行 停车位 住宅：
1 辆/100 ㎡
商业：
0.6 辆 / 100 ㎡
办公: 0.7 辆 / 100 ㎡ 阳台面积 阳台面积在本户型建筑面积的 18%以内，按一半建筑面积计算,如阳台面积超过本户型建筑面积的 18%,则超出部份按全建筑面积计算。
五、各项主要功能建筑面积分配表
功能
类别 （ ㎡ ）
街铺首层 街铺二层 集中商业 住宅 商务式公寓 集中会所 办公 酒店式公寓 业主委员会 物业管理 垃圾房 幼儿园 社区居委会 社区警务室 合计
应回迁面积: :
18390 4970 0 108745 0 0 18195 17800
168100
商品房面积: :
6491 14000 223217 18200
2000
263908
公共配套: :
2500
300 300 90 3200 100 20 6510
总计: :
29851
14000
33 1962
18200
2500
20195
17800
300
300
90
3200
100
20
438518
六 、 附（三）回迁住宅套型测算统计表（总）
珠海湾仔旧改项目回迁住宅套型测算统计表（总）
序号 套型编号 套型 套型建筑面积范围(㎡) 套数(户) 套型建筑面积合计(㎡) 套数比例 套型面积比例 备注 1 A-1 1 房 1 卫 35 43 1505 3.41% 1.38%
2 B-1 1 房 1 厅 1 卫 1 厨 40 43 1720 3.41% 1.58%
3 B-2 1 房 1 厅 1 卫 1 厨 45 35 1575 2.78% 1.45%
4 B-3 1 房 1 厅 1 卫 1 厨 50 41 2050 3.25% 1.89%
5 C-1 1 房 2 厅 1 卫 1 厨或2 房 1 厅 1 卫 1 厨 55 31 1705 2.46% 1.57%
6 C-2 2 房 2 厅 1 卫 1 厨 60 38 2280 3.01% 2.10%
7 E-1 2 房 2 厅 1 卫 1 厨 65 22 1430 1.74% 1.31%
8 E-2 2 房 2 厅 1 卫 1 厨 70 36 2520 2.85% 2.32%
9 E-3 2 房 2 厅 1 卫 1 厨 75 32 2400 2.54% 2.21%
10 E-4 2 房 2 厅 1 卫 1 厨 80 35 2800 2.78% 2.57%
11 F-1 3 房 2 厅 1 卫 1 厨 85 44 3740 3.49% 3.44%
12 F-2 3 房 2 厅 1 卫 1 厨 89.5 530 47435 42.03% 43.62% 90 ㎡套型(均按 89.5㎡)设计 13 F-3 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 95 24 2280 1.90% 2.10%
14 F-4 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 100 33 3300 2.62% 3.03%
15 F-5 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 105 34 3570 2.70% 3.28%
16 F-6 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 110 29 3190 2.30% 2.93%
17 F-7 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 115 14 1610 1.11% 1.48%
18 F-8 3 房 2 厅 2 卫 1 厨 120 197 23640 15.62% 21.74%
19 合计: 1261 108750 100.00% 100.00%
统计人：凌安
统计时间：08.10.23 （此表为动态数据，方案设计中需要配合实际情况进行修改）
第五部分
总体规划及方案设计要求
5 5 .1
设计目的 5.1.1 规划设计应以市场为基准，创造优质的商业、居住氛围；将优越的交通地理环境及江景、海景、山景、澳门风景等资源充分利用，挖掘现代建筑特点及优势，突出多样化的现代建筑文化内涵，使土地价值最大化； 5.1.2 城市发展层面
结合本地块的特殊地理位置和珠海市已确定的“生态城市”发展方向，做出本地块最合理有序的可持续性发展的规划建筑方案，由于本项目地处湾仔片区之“门户”，所以规划布局应符合“显山露水透绿”的城市规划主导方针，以更好地适应生态城市发展要求和未来市场的变化。
5.1.3 项目规划 本项目拆迁回迁安置用房的建筑面积数量大，开发周期长，为了与政府沟通，使本项目用地功能更加完整，开发强度更为合理；同时指导项目下一步的开发建设，使本项目的用地功能、回迁和商业建筑功能分区、空间布局、道路交通、配套设施、开发策略、实施计划等思路更加明确，特对本用地进行总体规划建筑方案研究和设计。
本规划建筑方案重点表达项目旧改后近期对周边环境的提升和改善起到带动作用，从远景建设来看，将对整个片区的经济、就业、城市景观等都作出重要的贡献。
5.1.4 具体要求 精确用地范围内的各项用地功能及空间布局； 对产品的建筑文化内涵进行研究并作文字和必要的图片（纸）分析； 充分利用用地周边及用地内部的自然景观，提升本项目的品质 组织经济合理的内外交通体系； 根据开发产品的特点规划各类配套设施，提出配套档次、规模要求； 对用地范围内的景观系统进行组织； 提出分期开发实施计划的方案； 提出户型方案比较。
5 5. .2 2 设计原则
5.2.1 关键词：本项目的规划应该是动态的、可持续性发展的、生态的、人性化的规划。
5.2.2 市场需求原则：以客户的需求为设计的主导。
5.2.3 经济环保原则：设计应高度重视工程中的可实施性，减少开发及运营维护成本，保护环境，节约能源。
5.2.4 自然资源利用最大化：体现全程生态建设的开发理念，最大限度利用自然景观及地形地貌，使生态自然景观和谐；充分利用山水资源，保证住宅产品拥有的“望山”、“看水”景观最大化。
5 5. .3 3
建筑形态及风格
5.3.1
建筑形态：以创新及和谐的视觉效果为原则。
5.3.2
建筑风格：原则上以现代建筑风格为主，富含建筑文化内涵。
5.4 4 总体规划 及建筑 设计指引
5.4.1 规划设计分期
备注
1 首期销售卖场销售氛围的营造。
展示区主要包括４个分项：售楼部、样板房、园林示范区和看楼通道，其中后面３项结合园林设计综合考虑。
2 首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置的设计。
位置：上沙地块东南角，用地红线内，建筑红线外。
功能：除常规功能外（接待区、模型展示区、洽谈区、ViP室、签约室、服务区、办公功能区等），增设观景廊及国际体验馆 售楼部外形硬朗，公建化，立面简洁，以简单直线条为主，立面形态以现代化的钢铁、水泥、玻璃等来展现 面积：上下 2 层，共 1000 平方米左右 层高：2 层共 7 米，1 层层高 4 米；部分中空 3 分期设计综合考虑因素：
1）满足分期的期数、面积与位置要求。
详《湾仔旧改项目工程建设分期图》（附六）
2）考虑每期设计上的吸引客户的卖点。
1 期：中沙商品房以 110 平方米以下小户型为主，以低总价炒热市场，户型考虑满足实用要求，结合加林山及园区景观综合考虑 2 期：延续小面积、低总价的营销思想，结合加林山和园区景观综合考虑 3 期：
推出部分本项目的明星产品—大面积户型，进一步拔高项目形象 ４期：除明星产品外，推出国际商务公寓，将项目国际化理念演绎极致 3）分期开发时物业管理模式的可行性。
4）分期开发时施工组织的可行性。
5）分期开发时道路系统的可行性。
6）分期开发时地下车库使用的可行性。
7）分期开发时小区临时出入口的可行性。
5.4.2 规划：
（1）上沙地块优先布置回迁住宅和办公建筑,中沙地块布置商品住宅、商务酒店式公寓、商业街铺；下沙地块布置商品住宅、回迁商业街铺等；
(２)回迁办公建筑单独设计为一栋，顶部两层为自留办公。幼儿园主要服务于商品房住宅小区，规划布置在、下沙地块； (３)回迁的商铺以一层为主，少量为二层；集中商业布置在中沙地块临南湾大道一侧； (４)考虑旧改项目分期建设的特点，上沙、下沙两地块的住宅区规划分组团布置(上沙宜 2 组团,下沙宜 2-3 组团)； (５)要考虑分期建设的各小区临时出入口的位置设计。
(6)商品房一期考虑设泛会所，以满足商品房一、二期的需要。
(7) 地下室在满足停车和人防、设备用房等要求前提下，尽量少建。
(8) 针对地下车库应做研究。要求回迁房各标段及商品房一期都能单独使用，同时又能结合后期建设。要考虑分期建设地下室其施工缝的合理设置。该设计指导思想适用于水、电、气、消防等所有设施。
（9）按珠海市地方规定，配电用房必须设置在地面，可考虑设于架空层或与园林综合设计。
（10）裙房塔楼之间设架空层，层高 4 米。
（11）居住建筑（回迁房和商品房）外立面风格应一致。
5.4.3 建筑：
（1）商品住宅建筑：
Ａ、标准层层高：３.0 米；
Ｂ、首层架空，入户大堂层高 4.5 米；
Ｃ、总高度：小于１００米；
Ｄ、户型实用率：≥80% （２）回迁住宅建筑：
Ａ、标准层高：
3.0 米；
Ｂ、首层架空，入户大堂层高 4.5 米；
Ｃ、总高度：小于１００米；
Ｄ、户型实用率：≥80% （３）公
寓：
Ａ、标准层高：3.0 米；Ｂ、首层层高 4.5 米； Ｃ、小于等于１００米；D、景观房间最大化； E 、按酒店式公寓标准设计； （4）办公楼：
Ａ、标准层高：3.9 米，标准层不超过 1000 ㎡ ； B、首层层高 6.0 米，大堂两层通高； B、自留办公层高：3.9 米，顶部两层可考虑中间打通； （5）商铺：
Ａ、首层层高：4.5 米，进深不超过 14 米；B、二层层高：4.0 米；
Ｃ、集中商业要求详见商业公司签订的进驻商家的具体要求；现暂按常规大型商业设计。
（6）住宅、公寓、办公楼等建筑皆考虑设置分体空调，必须结合立面统一设计; 生活阳台排水进污水系统，满足环保要求。
（7）其它配套建筑：
A、集中会所：设于集中商业屋顶层（第三层）层高 4.0 米；具体功能考虑设置为：
项目 面积 设置科目 乒乓球 200 10 个标准球台场地 羽毛球 450-500 5 个标准 13.4×6.1 场地 棋牌室 400 10~15 个小棋牌室 健身房 150-200 跑步机、牵引、健身单车 餐饮 1000 可考虑和集中商业的屋顶平台结合考虑 服务空间 200 通道、洗手间、休息区、接待处等 合计 2400-2500
B、幼儿园：12 个班，按国家规范设置。
C、物管；业主委员会；居委会等用房，按国家、地方规范规定设计。
（8）临时售楼部（前期兼会所）：
面积：上下 2 层，共 1000 平方米左右 层高：2 层共 7 米，1 层层高 4 米；部分中空 外立面：
外形硬朗，公建化 立面简洁，以简单直线条为主，避免繁复的曲线 立面形态以现代化的钢铁、水泥、玻璃等来展现 整体呈长条状，“大面宽、短进深”，沿南湾大道为长边，一方面大尺度利于形成展示面，另外一方面可以较好的利用土地
第 六 部分：
设计成果文件要求
设计成果文件要求 完 成 备注
(√) 未 完(О) 1 规划总平面图蓝图一份 （1：500），日照分析图蓝图一份（1：500）
2 总体模型一个，比例 1：1000，能够反映规划构思及地形特征
3 A3 文本八套， 内容至少包括 设计说明，表达规划设计构想、各专业说明、技术经济指标（要求计算真实、准确）和工程量及投资估算
规划总平面图（彩色和 cad 图各一）
日照分析图（图中注明日照分析结果满足当地日照要求的结论）
规划结构分析图
交通分析图（道路与停车场）
景观分析图
绿化分析图
视线分析图
配套设施分布图
分期实施建议图
竖向规划图
管网布置图
地下车库平面图
户型分布图
回迁房各栋平、立、剖面图
商品房户型选型设计，要求主要户型（不少于三种）的两种标准层平面、主要立面、剖面
其他平面图（办公，商业，会所，公寓，幼儿园等）
鸟瞰图、重要节点透视图
沿街立面图及典型住宅立面图
场地剖面图
表达设计示意图的其他图纸
规划与建筑方案报批要求的所有图纸
4 所有内容（含全套 dwg、jpg 文件、模型照片和演示文件）的光碟一式四份
第 七 部分：
设计时间要求及 成果 交付 7.1. 时间：（以设计任务书送达设计方之日起）
设计周期共 45 个日历天，其中包括《修建性详细规划》设计为 15 个日历天（如遇政府相关部门不可抗拒因素造成设计变更，则时间适当调整）。
7.2. 联系人：凌 安
Tel:
0756-8827010；Mobil: 13025783993;
Fax:
0756-8812666; E-mail: linga@kaisagroup.com
7.3. 交付地址:
邮编：519030;珠海市香洲区湾仔南湾南路 5017 号一层
珠海市展大房地产开发有限公司
(公章) 2008 年 10 月
日
附（ 四 ）：
目标成本的技术标准 预售均价 单元窗地比 单元建售比 单元开窗面积/单元可售面积 单元建造面积/单元可售面积 ≤4500（回迁房）
≤0.2 ≤105 ≥7500（商品房）
≤0.3 ≤115 备注：1、以上标准的计算基数中不含地下室和公共配套的面积，主要指地面以上的住宅部分； 2、各项目以控制最不利单元的指标为重。
附（五）：
高层住宅单体技术评审表（方案阶段）
项目名称
审核人
设计单位
审核时间
部位
户型状况 佳兆业经验值 是否满足打"√"或"X" 备注 公共楼梯的"梯段净宽"
≤六层住宅当“两面有墙”的楼梯梯段净宽；＞六层住宅的梯段净宽 ≥1.2 米；两跑楼梯净宽=2.5 米
电梯 电梯数
≤60 户/部电梯（公寓除外）
电梯厅净宽 一梯四户及以下 ≥1900
一梯四户以上 ≥2100
入户大堂电梯位置
入户大堂应放大，电梯候梯厅不应在合用前室内
电梯井
满足电梯公司专业要求
层高
层高 3 米
客厅 面宽 60 平米以下 净宽≥3400
60m2 --90m 2
净宽 3500--3800
90m2 --130m 2
净宽 3800--4200
＞130m2
净宽≥4200
墙面 起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于 3m
主卧室 面宽 60 平米以下 净宽≥3300
60m2 --90m 2
净宽 3400--3700
90m2 --130m 2
净宽 3700--4000
＞130m2
净宽≥4000
主卫 ＞90m2
可考虑增加主卧卫生间
过道
套内入口过道净宽不宜小于 1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于 1ｍ；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于 0.90m，
卫生间
变异户型卫生间不应布置在下层住户的卧室、起居室(厅)、厨房、餐厅的上层，布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内
没有前室的卫生间门不能直接开向客厅
设置浴缸的主卫净面宽应≥1500
厨房 面宽 单排布置净宽≥1500，双排布置≥2200
操作面 操作面净长不小于 2100
冰箱位 预留一般冰箱位700X700，当面积≥144m2 时，留1000宽X800深大号冰箱位
生活阳台
≥50m2 可考虑生活阳台，≥65m 2 必须考虑生活阳台
对视问题
与相邻户型有无对视问题
日照
根据当地规划部门规定
实用率
≥80%（公寓可适当降低）
注：如确实不能满足条件，请在备注中说明原因
附（六）：
湾仔旧改项目工程建设分期图