第 九章 章
房产变更测量 房产变更测量是指在完成初始房产测量之后，因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积变化，为保持产权产籍资料的现势性而进行的房屋及用地的位置、权界、面积和现状的测绘调查，是房产经常性的工作内容之一。通过及时、准确的房产变更测量，确保房产图的现势性和房产档案的真实性，为房产日常的转移和变更登记提供准确的权利位置定位图籍和权属面积等数据。
1 1、 、 房产变更测量的内容 房产变更测量包括现状变更测量和权属变更测量。现状变更测量具体反映在分幅图和分丘图上，权属变更测量具体反映在产权证附图和登记档案上，为产权产籍提供测绘保障。
1.1、 、 现状变更测量的内容 (1)、房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别(结构、层数、用途)和平面位置的变化； (2)、房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁和倒塌； (3)、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物和附属设施的变化； (4)、道路、广场、河流、街巷等的开拓、改造，河、湖、沟渠、水塘等水系的边界变化； (5)、行政境界的调整，房屋坐落（地名、门牌号）的更改； (6)、房屋及其用地面积的增减变化； (7)、纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。
1.2、 、 权属变更测量的内容 (1)、房屋买卖、交换、继承、分析（割）、赠和、兼并、入股、赠于等引起的房屋产权的转移和变更； (2)、土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直； (3)、征用、划拨、出让、转让土地而引起的用地权属界线的变化； (4)、法院、公证处等司法部门裁决的房地产转移和变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。
(5)、产权的注销以及设定的他项权利(抵押、典当等)范围变更或注销； (6)、房产权利人自行申请，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。
2、 、 房地产变更测量的 实施步骤 变更测量应根据房地产变更的有关资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行新权界位置和面积的测定，并及时调整丘号、界点号、幢号和户号等有关的房地产编号，最后进行房地产资料的处理。
2.1、 、 准备工作
通过各个渠道收集的房地产变更的有关资料，进行整理、归类、列表，调用已登记在案的资料和房地产地籍图。
2.2、 、 房地产变更调查
根据房地产变更登记申请书，结合已有登记资料，进行房地产现状调查、权属调查和界址调查。
（1）、现状调查：即房屋及其用地的自然状况的调查，自然状况的调查一般是指房屋坐落、建筑类别、用地分类等情况变化的调查。
（2）、权属调查：即房屋及其用地的权利状况的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况的调查和核实。
（3）、界址调查：即房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。认界时，不论任何方式指界，必须得到邻户认可并签章；确界时，坚持房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则；标界时，严格执行《房产测量规范》相关规定，标示在房产图上，区别毗连界址位置。
2.3、 、 权界位置和面积的测定
房地产变更后新的权界位置和面积的测定实际上是一项复丈工作，由于房地产变更登记是以产权户为单位进行的，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。
(1)、权界位置的变更测定
一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分别测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置，不仅为重新计算分户权属面积作准备，而且也是颁发房地产权证附图的需要。
同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复丈图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积和原登记发证面积的不符值应在《房产测量规范》规定的限差以内。
（2）、面积的变更测定
通常，属于下列情况之一者应考虑房屋建筑面积变更测绘：一栋已竣工房屋，在完成建筑面积测绘计算之后，增加或减少部分建筑空间而引起该栋房屋建筑面积的增减；一栋房屋的部分分户建筑面积权属界线发生变更所引起的分户建筑面积的增减；一栋房屋应分摊共用建筑面积范围发生变化或其服务功能发生变更而引起整栋或部分分户建筑面积的分摊共用面积变化。
①一栋房屋增加部分建筑空间，且增加部分不能成为独立一栋，而是成为原有建筑的一部分时。例如，在原有建筑之外再建室外楼梯；又如，在原建筑外墙凹进部分延伸楼板并用外墙封闭等。
a、当一栋房屋只需计算和提供整栋建筑面积（不分户），且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙，新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。这时，原建筑部分的面积不变，整栋的建筑面积增加新增建筑空间的面积。
b、当一栋房屋需分户计算及提供分户建筑面积，且新增加部分为套内建筑面积或应分摊共用面积，则整栋或该功能区的共用面积分摊将需要重新计算。
c、当新增加部分的建筑空间没有借用原外墙时，新增部分的全部墙体计入新增部分的建筑面积；新墙和旧墙之间的伸缩缝若和室内相通时，计入新增部分的建筑面积。
②房屋部分权属界线发生变更时，只引起和权属界线有关的双方分户建筑面积变更，整栋建筑面积不受影响；和权属界线无关的其他分户面积不受影响。例如一户变二户、大户变小户或小户变大户、裙楼的重新分户分割、某层商铺的重新分割等。
a、当权属界线变更后的双方分户边长已知，且其总和和原分户边长总和相符，则按变更后的已知边长计算分户套内建筑面积，按原共用面积分摊系数计算各户的分摊共用面积。
b、当权属界线变更后各分户边长为实量边长且无法知道原各分户边长可供校核的，则按实量边长计算各分户套内建筑面积之和，和原局部总建筑面积比较。
③一栋房屋应分摊共用建筑面积范围发生变化，或其服务功能发生变更而引起整栋或部分分户建筑面积的分摊共用面积变化时，应考虑房屋建筑面积变更测绘。
a、一栋房屋中应分摊共用面积范围发生变化（增加或减少）时，该共用面积服务范围内（功能区内）的各分户分摊共用面积值需重新计算。
b、一栋房屋中应分摊共用面积服务范围（功能）发生变化（扩大或缩小其服务区域）时，原服务范围内的和变更后的服务范围内的各分户面积均需重新计算。
c、一栋房屋新增加或减少一部分套内建筑面积而使整栋或该功能区的其他用户的共用面积分摊系数发生变化时，若各户产生的面积变化值最大不超过 0.3%者，可不重新计算其
他各户的建筑面积。但新增加的（或减少的）套内建筑面积和同功能区内的其他套内建筑面积有相同的共用面积分摊系数，并按其分摊相应的共用面积值。
（3）、变更建筑面积的办理 房屋竣工面积测绘完毕并提供使用资料之后，若其建筑面积发生变化，应视其具体情况，分别按如下规定办理：
①房屋加建、改建的，应由建设单位事先向建筑管理部门申请报批，根据已批的加建、改建部位名称，测绘作业部门按测绘技术规程有关规定，测绘其变更面积值和计算由此产生整栋其他部位的面积变更值。
②重新分割是指如裙楼商铺的分户分割，工业厂房、仓库的整层分户分割等。建设单位需提供盖有公章的分户分割尺寸方案图及文字说明，测绘作业部门应现场实测各边长后，计算分户面积，并和原已测绘的整层（或整体）的面积比较，必要时需进行面积平差或分户边长平差，以使分户分割后的面积总和和原整体面积相符。
③变更共用面积使用功能或范围的，应由业主委员会向建筑管理部门报批，测绘作业部门根据批准的变更情况重新测绘变更部位的共用面积值，并计算相关分户面积的变更值，然后根据有关规定确定是否更改相关分户面积。但不论是否更改相关分户面积，都应形成一份变更测绘资料，将附有详细说明的变更测绘资料存档，并提供给业主委员会或产权单位。
已报批的加建、改建、重新分割等变更测绘工作完成后，只形成或更改成新的建筑面积资料，不需重新形成或更改建筑工程竣工验收测量报告。修改建筑面积测绘资料的，除按测绘资料档案管理规定和其他有关规定办理外，对于更改房号的，不论原资料是否有“房屋层次及房号编号立面图”，也不论房号是否和楼层次编排匹配，均需形成两份“房屋新旧房号对照表”，分别随新资料存档和提供。
3、 、 变更测量的 方法 3.1、 、 现状变更的 测量 方法
根据房地产变更范围的大小和房地产平面图上现有平面控制点的分布情况，采用不同的测量方法。
(1) 变更范围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用卷尺定点测量法，具体使用正交法、交会法、延长线法、方向线法、自由测站法等方法（限于图解测量)。
(2)变更范围大，可采用测线固定点测量法或平板仪测量法(限于图解测量)。
(3)采用分析测量或全野外数字采集系统时，应布设好足够的平面控制点，并设站逐点进行数据采集。
3.2、 、 权属变更测量的方法
根据需要和实际条件，采用图解复丈法或分析复丈法。
（1）、图解复丈法
①调用有关已登记在册的房地产资料，包括房屋及用地调查表、房地产初始登记申请书、房地产平面图等。
②根据房地产变更登记申请书，标示的房屋及用地位置草图、权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界。
③现有的图根点、界址点、房角点等平面控制点，均可作为变更测量的基准点。利用现有平面控制点之前，应设站检测点位的准确程度，同站检测较差不超过图上±0.2mm；异站或自由测站检测较差不超过图上±0.4mm。当用测定的点之间距离和由此反算的距离进行检核时，其距离较差不超过 2 倍相应等级的平面控制点点位中误差。
④房屋分析时，应将分界的实量数据注记在测量草图上，并按其实量数据计算面积后，再定出分割点在复丈图上的位置，以便绘制分户平面图。
⑤修正房地产分幅图、分丘图，并对现有产权产籍资料进行修正和处理 （2）、分析复丈法 ①调用有关的原房地产登记资料，包括房屋及用地调查表、房地产变更登记申请书、房地产平面图，以及现有的界址点、房角点坐标成果表等。
②根据房地产变更登记申请书、标示的房地产位置草图，权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界，应预先设立界标。
③利用现有平面控制点之前，应进行检测，用重复测定的方法，测得两点之间之距离和由坐标反算之距离进行检核，其间距误差不超过 2 倍相应等级控制点、界址点或房角点的点位中误差。
④野外分析法测量采用极坐标法、正交法或交会法。它们的技术要求按《房产测量规范》执行。
⑤按相应等级界址点的精度要求，测定新增界址点的坐标，并计算分割后新权属面积。
⑥用地合并面积，以合并后外围界址点坐标计算的面积为准。用地分割后各户用地面积之和和原面积之不符值不超过 2 倍相应等级面积中误差，如在限差内，按相关面积大小比例配赋。
4、 、 房产变更测量的 精度和业务 要求 房地产变更测量的精度包括图上精度和分析精度。图上精度是指变更后房地产分幅、分丘平面图图上精度；分析精度是指新增界址点或房角点的点位精度以及面积计算精度。
4.1、 、 变更测量后图上精度要求
图上精度是指图上地物点的点位精度，它和成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应和变更前的图上精度要求一致。
4.2、 、 变更测量后分析精度要求
分析精度是指新增界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。
（1）、新增界址点或房角点的点位精度，以及房屋和用地面积的测定精度，和成图比例尺无关。《房产测量规范》规定全野外数据采集数据或野外分析测量等方法所测的房产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点为中误差不超过±0.05m。权属变更测量后，新测定的变更要素点点位中误差不得大于±0.05m，新增界址点或房角点的分析精度，要和变更前的原有界址点或房角点的分析精度要求一致。
（2）、房屋及用地面积，如按房屋及用地的实量边长直接计算，其面积中误差应满足相应房屋及用地所在的等级要求，执行《房产测量规范》中相应的等级面积中误差的规定；如按用地界址点的坐标计算用地面积时，其面积中误差执行《房产测量规范》中面积测算中误差的有关规定，其限差不超过式（
）计算的结果：
nii i iD m S121 , 1812
（
）
式中：
S 为面积限差，㎡； im 为相应等级的面积中误差，㎡； 1 , 1 i iD 为多边形中对角线长度，m。
《房产测量规范》还规定房产分割后各户房屋建筑面积之和和原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内；用地分割后的各丘面积之和和原丘的不符值应在限差以内；房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并后的各丘面积之和。
4.3 3 、 房产变更测量的业务要求
（1）、房地变更测量应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的房地产权界位置、面积等合法数据和附图不得随意更改。
（2）、房地产合并或分割时，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及用地，可以合并，并应先进行房地产登记。
（3）、房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。
（4）、他项权利范围变更，应根据抵押、典当合同注销原权利范围，划定新权利范围。
5、 、 变更测量后资料的处理
房地产资料主要由房地产平面图、房地产产权登记档案和房地产卡片三部分组成。此外，为了房地产经营管理和分类统计的需要，编造了各种账册、报表，简称为图、档、卡、册。为了相互检索或调用方便，一般使用丘(地)号。为了保持房地产现状和房地产资料的一致，必须对房地产动态变更及时进行收集、整理，修正图、卡、册，补充或异动档案资料，这样的房地产资料才会有使用价值。
变更后房地产资料的处理，是房地产产权产籍管理的一项连续性的工作。它包括房地户已有资料的处理和未登记、未结案房地产资料的处理。在处理之前，预先对有关变动的房地产编号进行调整。
5.1、 、 房地产编号的调整
房地产编号中，丘号、丘支号、幢号、界址点号、房角点号、各个权利符号、房产权号、房产共有权号等是主要的房地产号。
（1）、用地合并或分割，须重新编丘号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增的丘支号按丘内的最大丘支号续编。
（2）、房产合并或分割，应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编。
（3）、用地单元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢号。
（4）、整幢房屋发生产权转移，可保留原幢号，已有的房角点号不变。整幢房屋灭失，其幢号、房角点号以及依附于该房屋的权利符号也应注销。
（5）、用地合并，四周外围界址点维持原点号；用地分割，新增界址点按编号区内最大的界址点点号续编。
（6）、由于行政境界的调整，所涉及到的房地产编号区也应作相应调整。
5.2、 、 已登记房地产 的 资料管理 （1）、图的处理
房地产现状变更，通过修测补测，实地修正房地产分幅图，同时作出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。
已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件和软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。
（2）、卡的处理
房地产卡片的制作一般是：房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋在幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片，或重新制卡、销卡。
修正卡片，因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。
在建立了微机管理系统的单位，已有的房地产卡片经一次性输入电脑后，可以取消，但应对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。
（3）、档案的处理
根据权属变更案和变更测量记录，对 相应的房地产产权登记档案进行异动变更和补充。由于房地产产权登记档案分类方法不同，有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件(测量草图、分户图)和产权证明文件应分户归档，对按丘(地)号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并到相应的档卷内备查。
已建立微机管理系统的单位，要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行同样的处理。
（4）、册的处理
根据房地产登记、发证成果和分类管理(如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等)的需要，编制簿册，如：发证记录簿、房屋总册、房地产登记薄册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更，其主要依据是：对权属变更根据权属变更案和有关凭证；对现状变更根据现状变更单。
5.3、 、 未登记、未结案房地产资料的处理
（1）、未登记的房地产是指：房地产权利人未能在规定的期限内申请产权登记，房屋权属有争议或土地权属争议尚未解决，不能提供合法有效的房屋及用地权属来源证明，无主房屋或无人登记，以及没有房地产权属证书不能设定他项权利登记的房地产。
（2）、未结案的房地产是指：发证前有他人对要登记的房地产提出异议而暂缓确认的，或者过去未办理登记需补办登记后再确认的，以及房屋私改遗留下来的疑难问题而不能确立的房地产。
（3）、未登记、未结案房地产资料的处理
未登记、未结案的房地产的原始记录，未登记房地产的调查表和测量草图，一般容易忽视，为了房地产统计资料的完整性和今后确权的需要，应当进行收集、整理、列表造册。随着时间的推移，后来补办了登记须结案时，不能单凭过去的初步调查记录，必须进行复查和测绘。发证后，原来未登记、未结案的房地产清册和有关图籍，应及时进行销号或注记。
未登记、未结案的房地产卡片建议和已登记、已结案的卡片分别建立，分别进行统计，也要按丘(地)号分户归档或另建未登记档案作为产权登记或监理部门日常处理产权和签证的参考