房产面积计算规则国家法规 第一部分 房产面积测算
一、房产面积测算得一般规定．1
容内得算测积面产房ﻫ
房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2。房屋建筑面积
面影投平水围外得层各上以脚勒)柱（墙外屋房指系积面筑建屋房ﻫ积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固，层高 2、20m 以上（含2、２0m，以下同)得永久性建筑.
3．房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用得空间面积，按房屋得内墙面水平投影计算。
。４
。积面筑建屋房得权有所屋房有拥法依人利权指系积面权产屋房积面权产屋房ﻫ房屋产权面积由市、县（市)房地产行政主管部门登记确权认定。
。5
取，内以差限得定规在应差较其,次两算测立独须必算测积面类各求要算测积面ﻫ中数作为最后结果。采用《房产测量规范》
:表下如，度精量测积面产房级三、二ﻫ
S２0０、0+s√4０、0 差 限 三 二 级等度精积面产房ﻫ
0、08√ｓ+０、006S
ﻫ
√S１00、0+ｓ√20、0 差误中ﻫ4０、０
３00、0+ｓﻫS
2m00００2＜ 2m00００2≥ 围范积面量测ﻫ
测量工具 手持式测距仪 经检定得纤维皮尺、钢尺测量方法 两次测量取中数 两次测量取中数两次丈量较差 ±2√（ma＋mb×D×106）２+mｚ+５100、０(±
)00６/Dﻫ
ﻫ
上ﻫ式中:S—-所测量得房产面积,
误例比、差误定固得仪距测——ｂm、aｍ 度长量测—-Dﻫ差
mz -—测量距仪与反射面得对准误差
ﻫ
6.测量中所使用得仪器、设备与测绘软件应按规定检定或鉴定。
件条得备具应积面筑建算计、二ﻫ
计够能，则规与定规关有积面筑建算计据根ﻫ算建筑面积得房屋原则上应具备以下普遍性得条件：
a )应具有上盖；
b )应有围护物;
c ）结构牢固，属永久性得建筑物;
;上以 m 0２、2 在高层) dﻫ
e )可作为人们生产或生活得场所。其中：层高系指房屋得上下两层楼面,或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）得垂直距离。
ﻫ
范得积面筑建部全算计、三ﻫ围 ) １
总得积面筑建层各按屋房层多;积面筑建算计层一按,屋房层单得构结性久永ﻫ与计算。
ﻫ
2 ）房屋内得附层(含夹层、插层、技术层)及其梯间、电梯间等其高度在 2、２０ m以上部位计算建筑面积。
ﻫ
3)穿过房屋得通道、房屋内得门厅、大厅、不论其层高，均按一层计算建筑面积.门厅、大厅内回廊部分，层高在 2、２０ m 以上得按其水平投影面积计算。
) 4
建算计层然自屋房按均等井道管、道圾垃、井物提、井）梯光观(梯电、间梯楼ﻫ筑面积。房屋得自然层就是指已列入房屋总层数得各楼层。
按般一，数层然自得屋房ﻫ室内地坪±０以上计算。±０以下为地下层，按负层计算;采光窗在室外地平线以上得半地下室，其室内层高不低于 2、20
m 以上得架空层也计算自然层数。房屋得总层数为房屋自然层数与地下层数之与.
假层、附层、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、以及突出屋面得楼梯间，水箱间等不计层数。
ﻫ
５）房屋天面上,属永久性建筑，层高在 2、２０ ｍ以上得楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。
）
6
。算计积面影投平水围外其按台阳得闭封全、楼挑ﻫ
７ )属永久性结构有上盖得室外楼梯，按各层水平投影面积计算.当上层楼梯设计为下层楼梯得顶盖,且可以完全遮盖得，应视为该层室外楼梯有顶盖。
）
8
水围外得柱其按均,廊走得柱与盖上有间屋房两,廊走柱有得通相且连相屋房与ﻫ平投影面积计算。
ﻫ
9 )房屋间永久性得封闭得架空通廊，按外围水平投影面积计算.
1０ )地下室、半地下室及相应出入口，层高在 2、２0 ｍ以上得，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
）
11
计积面影投平水围外得构结护围或柱其按斗门、廊门得构结护围有或柱有ﻫ算。
12 )玻璃幕墙、金属幕墙及其她材料幕墙作为房屋外墙得,按其外围水平投影计算建筑面积。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算建筑面积。
ﻫ
１３ ）属永久性建筑有柱得车棚、货棚等按柱得外围水平投影面积计算。
ﻫ
14 ）依坡地建筑得房屋,利用吊脚做架空层，有围护结构得,按其高度在 2、２０ m 以上部位得外围水平面积计算.
ﻫ
15 ) 与室内相通，并能正常利用得变形缝计算建筑面积。
．６１
得屋房算计位部得上以 m02、２高层按，得）顶屋坡(构结面斜为顶屋屋房ﻫ建筑面积。
ﻫ
17.突出外墙得落地凸窗、无油烟灶台,高度大于 2、2０ｍ以上,按其外围水平投影计算建筑面积.
。8１
，得用利以加间空下台瞧）场（馆育体。积面筑建算计数层际实按馆育体内室ﻫ高度在２、２０ｍ以上得部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计）.
19.机械停车库不论其高度与停放层数，均按一层计算建筑面积.
20。设有结构层得立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积。.12
ﻫ
光灯台舞ﻫ控制室按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。。２2
ﻫ
，层空架得构结护围无柱有ﻫ按其主墙体水平投影计算建筑面积.
ﻫ
23。独立户室内已封闭得花园房屋与阳光屋得按其水平投影计算建筑面积.
四、计算一半建筑面积得范围
１ 、与房屋相连,有上盖无柱得走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积得一半计算。、2
ﻫ
。算计半一得积面影投平水围外构结护围其按，廊挑、台阳得闭封未ﻫ
、3
积面影投平水盖上其按,得筑建性久永属等棚货、棚车、廊门得柱排单、柱立独ﻫ得一半计算.
ﻫ
４、无顶盖得室外楼梯按各层水平投影面积得一半计算.
5、有顶盖不封闭得永久性架空通廊，按外围水平投影面积得一半计算.
ﻫ
、五ﻫ不计算建筑面积得范围、1
ﻫ
)层术技、层插、层夹含(层附得下以 m 02、２于小高层ﻫ与层高小于２、20 m 得地下室与半地下室。
、２
、阶台、脚勒、垛、墙幕璃玻得性饰装、柱饰装、件配、件构得面墙屋房出突ﻫ无柱雨蓬等。、3
ﻫ
。廊通空架得盖上无间之屋房ﻫ
、4
。池泳、园花得上面天、台挑、面天得屋房ﻫ
５、建筑物内得操作平台，上料平台及利用建筑物得空间安置得箱、罐得平台.
、6
.分部得行通巷街作用道通得屋房过穿及以层底得楼街过、楼骑ﻫ
ﻫ
７、临街房屋底层得走廊,不论就是否有柱、就是否有围护结构,若作为公众通行得社会性公共通道。、８
ﻫ
。屋房得造建盖顶为作面路、路架高、桥架高、桥引用利ﻫ
、9
、干防人下地、池、罐、塔、亭、囱烟立独、0１ 。屋房易简,屋房时临,屋房动活ﻫ支线。
11、与房屋室内不相通得变形缝。.２1
ﻫ
使艺园化绿、憩休共公作用空架层底ﻫ用得以及空中花园。
ﻫ
1３.利用楼梯下方空间得，因楼梯已计算建筑面积，该利用空间不再计算建筑面积。
１４．与室内不相通得类似于阳台、挑廊、檐廊得建筑，不计算建筑面积.
.51
。积面筑建算计不,台灶烟油无、窗凸得地落非ﻫ
16.起隔热作用得非结构墙体不计算建筑面积。。7１
ﻫ
空为层上宅住式复套成ﻫ得，其相关外围墙体不计算建筑面积。。８１
ﻫ
、台阳于小积面影投盖顶或盖顶无ﻫ挑廊底板水平投影面积得，不计算建筑面积。
．９1
。积面筑建算计不池水得中层下地ﻫ
ﻫ
:理处况情殊特、六ﻫ
1。阳台围护结构向外倾斜得，按阳台围护结构底板水平投影计算建筑面积。
２。墙体向外倾斜得房屋，按各层底板水平投影计算建筑面积,墙体向内倾斜得房屋，按距底板层高２、2０m 处水平投影计算建筑面积.
.3
.积面筑建算计不,盖顶无为视得盖上置设层隔台阳、廊柱无ﻫ
。4
分行进能才后志标址界性久永设埋须元单属权得墙隔间无内层库车、层楼业商ﻫ户测绘。
ﻫ
摊分积面筑建有共 分部二第ﻫ
一、一般规定
ﻫ
:义定积面筑建有共、㈠ﻫ
屋房幢整除扣积面筑建得屋房幢一ﻫ各套套内建筑面积之与，并扣除已作为独立使用得地下室、车棚、车库为多幢房屋服务管理用房,公共用房以及人防工程等建筑面积,即为整幢房屋得共有建筑面积。
㈡、共有建筑面积分摊原则:
1、产权各方有合法产权分割文件或协议得共有共用建筑面积得分摊应按其文件或协议规定执行。、2
比按积面筑建得屋房关相按可，得议协或件文割分权产法合无方各权产ﻫ例进行分摊.、3
务服幢本为仅得内屋房幢本于限仅，位单为幢以摊分积面筑建有共屋房ﻫ得共有建筑面积。
4、整栋房屋在销售与产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。
：权用使与权有所得积面筑建有共、㈢ﻫ
1、房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积得具体部位，共有建筑面积一经分摊,未经合法程序任何人不得侵占或改变其原设计得使用功能。、2
建有共得摊分入列ﻫ筑面积得所有权，由参与共有建筑面积分摊得各产权人共同所有。
ﻫ
㈣、共有建筑面积得确认方法: 1、共有建筑面积范围及功能得确认,以规划等相关部门批准得建筑施工图为依据。
2、经规划及相关部门验收合格得房屋，对共有建筑面积范围及功能得确认，以房屋实际状况为准。
３、商业层、车库层内无间隔墙得权属单元,其内部通道等设施得设置如符合消防要求,该层共有建筑面积方可确认。
ﻫ
ｉSδ ：为式公算计得摊分例比按积面筑建有共、㈤ﻫ=K×Si
上式中：K=∑δＳｉ/∑Si
Ｋ：共有建筑面积分摊系数 Ｓi：各产权单元套内建筑面积 δSi:各产权单元应分得得分摊面积㎡∑
∑与总积面筑建内套位单权产各得摊分加参：iSﻫ
摊分得摊分要需：iSδﻫ面积之与，即本幢共有建筑面积。
成组得积面筑建有共 、二ﻫ
㈠、共有建筑面积包括幢内电梯井、管道井、公共厕所、垃圾道、楼梯间、屋顶梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵房、电梯机房、智能监控室、消防设施房、消防通道、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、技术设备层等为本幢房屋服务得公共用房与管理用房得建筑面积，以水平投影面积计算.
平水体墙墙外及以墙隔分得间之筑建共公与元单权产各括包还积面筑建有共、㈡ﻫ投影面积一半得建筑面积。
㈢、山墙剔除标准墙厚一半后剩余得面积。
围范得积面筑建有共入计不 、三ﻫ
㈠、下列情形不计入共有建筑面积,但应分摊所在幢相关得共有建筑面积。
１、为多幢服务得管理用房、警卫室; ２、独立使用得地下室、半地下室、车棚、车库;
３、用作公共事业得设施用房以及为小区服务得市政设施配套用房； 4、避难层（室)及结构转换层内可独立使用得部位。
5、产权单位自营、自用得房屋.
不形情列下、㈡ﻫ作为共有建筑面积，但不分摊所在幢内相关得共有建筑面积。
１、作为人防工程得地下室。
2、为多幢服务得配电间、水泵房等设备用房。
３、避难层（室）及结构转换层。
４、幢与幢之间连接得通廊。
四、共有建筑面积得分摊方法
ﻫ
：法方摊分得积面筑建有共宅住、㈠ﻫ
、1
数系摊分×积面筑建内套=积面摊分得屋房套各ﻫ
其中：分摊系数＝幢内共有共用建筑面积／幢内各套房屋套内建筑面积之与、2
ﻫ
采，时致一不数户元单各内楼如，摊分级一用采位单为幢以上则原楼宅住层多ﻫ用多级分摊。
ﻫ
㈡、商住楼共有建筑面积得分摊方法:
ﻫ
1、功能区域得划分
(1）根据住宅与商业不同得使用功能,将整幢房屋划分成不同得功能区,按各自得建筑面积将整幢得共有共用建筑面积分摊成住宅与商业两部分)2（
等划规以分划得域区能功ﻫ相关部门批准得建筑施工图得设计功能为准.（３)裙楼上有多个独立塔楼得，则各塔楼应为
单个功能区。
（４）具有特定得服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。
ﻫ
２、共有建筑面积划分
（1)商住楼得商业层内单独通往住宅得梯间（含室外楼梯）以及门厅等共有面积列入幢共有建筑面积。
(2）服务于消防得人行楼梯、屋顶梯间与幢内为本幢服务得其它共有空间列入幢共有建筑面积。)3（
住入列积面筑建有共她其等梯楼得内区能功宅住在并务服分部宅住为专ﻫ宅部分共有建筑面积。）4(
列积面筑建有共等道过、厅门、梯电得务服分部业商为专ﻫ入商业部分得共有建筑面积。
3、住宅部分各套房屋得分摊面积
套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数
部宅住+积面摊分有共幢(＝数系摊分：中其ﻫ分共有建筑面积）／住宅部分各套内建筑面积之与
、4
积面摊分得元单属权各分部业商ﻫ
×积面内套元单属权=积面摊分得元单属权ﻫ权属单元分摊系数
其中:权属单元分摊系数＝（层分摊面积＋层内共有面积）/层内各权属单元套内建筑面积之与层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数
其中：层分摊系数＝（幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积）
、道走内得务服层本为专：积面筑建有共内层ﻫ层内公用厅等其她为本层服务得共有建筑面积。
域区能功各定确图计设划规据根、１ 。法方摊分积面筑建共等楼合综能功多、㈢ﻫ范围. 2、参照商住楼得分摊计算方法进行共有面积分摊。
ﻫ
释解词名 分部三第ﻫ
ﻫ
结构转换层：简称转换层，就是指建筑物某楼层因上部与下部得平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换.
消防避难层:简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用。
ﻫ
技术设备层：简称技术层（设备层),专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施得楼层。
ﻫ
假层：位于两自然层之间,在房屋外部难于判断得局部楼层。
夹层:亦称附层。位于房屋自然层内得局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构得一部分.
楼部局得去进插加而联关相不构结体整屋房与间之层然自两屋房于位:层插ﻫ层.
ﻫ
。层楼各得数层总屋房入计即，次层要主得屋房：层然自ﻫ
ﻫ
阁楼：坡屋顶下方空间加以利用得楼层、局部层高可能达到２、20m 以上可计算建筑面积，但不能计入房屋总层数。
挑楼：就是楼房向外悬挑出底层得封闭楼层房屋，层高不低于 2、２0m，按楼房处理。
骑楼:建在道路旁,部分底层面积用作行人公共通道得房屋.
过街楼:部分跨街道或街道穿过得房屋,称为过街楼。
ﻫ
阳台:具有底板、顶盖与围护结构,且与户室开门连通,供居住者进行室外活动，晾晒衣物等得空间。
用使性久永为作，闭封全完台阳对料材等璃玻与钢塑或质属金、质木用采:台阳闭封ﻫ得空间。
得外室出伸面地层底宅住由或面屋人上得动活外室行进者住居供，台露称亦：台平ﻫ部分.跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上得住宅。
ﻫ
楼两跃跨间空内套:宅住式复ﻫ层以上得住宅,居室内厅高为两楼层高。
错层住宅：套内部分空间地板与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层,无重叠面积。
。间空得道通为作，构结护围与盖顶有，连相体墙屋房与:廊ﻫ
ﻫ
柱廊：有顶盖,有支柱或兼有一侧围护墙体得通道.
檐廊:房屋檐下有顶盖，无支柱与房屋相连得作为通道得伸出部位.
ﻫ
挑廊:就是指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱得外走廊。
ﻫ
门廊：就是指房屋门前突出得有顶盖与支柱得通道.
门斗：房屋门前有与房屋相连得顶盖,且由承重墙体支撑顶盖进出通道。
ﻫ
楼梯：就是指供房屋各层间上下步行得交通通道.
电、间梯楼为称或，间房或间空得下上员人或物载、人载供,梯楼或梯电有内:间梯ﻫ梯间.
ﻫ
消、修维屋房供，构结护围有周四，盖顶有)面屋指（面天屋房出突:间梯面屋ﻫ防安全出口用得梯间。
ﻫ
围有围周箱水得）层顶或（面天屋房出突指：间箱水面屋ﻫ护结构，有顶盖得房屋。
凸窗：指突出外墙面，有围护结构对外作全封闭得空间，如凸窗、无烟灶台等。
幕墙：突出于建筑主体结构以外,用玻璃、金属板、石材等材料形成得围护结构。
ﻫ
.算计积面影投平水按,积面净得间空用使屋房内套为积面用使内套:积面用使内套ﻫ一般根据内墙面之间得水平距离计算,内墙面得装饰厚度应计入使用面积。
套内墙体面积：套内自有墙体面积,全部计入套内墙体面积。
套与套之间得共有墙体，套与公共部位得共有墙体，套与外墙(包括山墙得墙体）,均按墙体得路线计算套内墙体面积与套内建筑面积。
面影投平水得间之墙外屋房与围外台阳按均积面筑建台阳内套：积面筑建台阳内套ﻫ积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积;不封闭得阳台按水平投影面积得一半计算建筑面积；没有顶盖得阳台不计算建筑面积。
内套与积面用使内套得屋房为积面筑建内套 :积面筑建内套ﻫ