开 发公司自持物业不 同 运 营 模 式 如 何 纳 税 ？
营 改增已进入第二个 申 报 期 ， 各 财 务 人 员 已 由从关注增值税
的 基本政策层面，逐 渐 过 渡 到 关 注 增 值 税 筹 划层面，财务人
员 永远都走在学习的 道 路 上 。
下 面 我 们 来 聊 聊关于房地产开
发 公司自持物业的涉 税 事 宜 ：
房 地产开发公司由于 开 发 产 品 的 业 态 不 同 、 管理层的运营
思 路不同、市场销售 状 况 不 同 ， 主 动 或 被 动 留有部分自持物
业 ( 以 商业 为 例 ）
， 主 要 有 以 下经营模式：
第 一类、房地产开发 公 司 自 持 物 业 ( 以 商业为例），自用 自 营
的 模式；
第 二类、房地产开发 公 司 自 持 物 业 ( 以 商业为例），自行 出 租
的 模式；
第 三类、房地产开发 公 司 自 持 物 业 ( 以 商业为例），交由 商 业
运 营公司管理的模式 ；
第 三类模式分三种情 况
:
1. 房 地 产 开发公司将自持物 业 (
以 商 业 为 例 ），委托给商业
运营公司代出租，并 向 商 业 运 营 公 司 支 付 管 理费的模式；
2. 房 地产 开发公司将自持物 业 (
以 商 业 为 例 ），出租给商业
运 营公司，由商业运 营 公 司 经 营 的 模 式 ；
3. 房 地 产 开发公司将自持物 业 (
以 商 业 为 例 ），投资给商业
运营公司，由商业运 营 公 司 经 营 的 模 式 ；
1
二 、 不 同 运 营 模 式 的 如 何 纳 税
第 一 类 、 房 地 产 开 发 公 司 自 持 物 业 ( ( 以 商 业 为 例 ）
， 自 用 自 营
的模 式 涉 税 ：
房 地 产 开 发 公 司 涉 税 ：
1. 增 值 税 ：不交纳。
2. 城 市 建 设维护税：不交纳 。
3. 教 育 费 附加税：不交纳。
4. 地 方 教 育费附加税：不交 纳 。
5.
房 产 税 ：年应
纳
房
产
税
的
税
额
=
应
税
房
产
原
值
×
[1- （
10%~30%
）
]
×
1.2
％ 。
房 屋原价折算为应税 房 产 原 值 的 具 体 比 例 ， 由各省、自
治区 、 直 辖市和计划 单 列 市 财 政 和 地 方 税 务 部门在上述
幅 度内自行确定。
6. 土 地 使 用税 ：
应 纳 城镇 土 地 使 用 税 额 = 应 税 土地的实际 占 用
面 积×适用单位税额
第 二 类 、 房 地 产 开 发 公 司 自 持 物 业 ( ( 以 商 业 为 例 ）
， 自 行 出 租
的模 式 ：
房 地 产 开 发 公 司 涉 税 ：
1. 增 值 税 分三种情况：
房 地 产 企 业 出 租 自 行 开 发 商 业 应 交 增 值 税 明 细 表
公 司 类 型
项 目 开 工 时 间
计 税 方 法
税
率
或
政 策 依 据
2
一
般
纳
税
2016
年
4
月
30
日 前
可 选 择 简 易
征
收
率
5%
财 税 [ 2016]68
号
人
2016 年
5 月 1
日 后
一 般 计税
10%
财 税 [ 2016]68
号
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
财 税 [ 2016]68
号
2. 城 市 建 设维护税 ：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ，税 率 为
7% （ 城 市 ）。
3. 教 育 费 附加税 ：
以 增值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
3% （ 城 市 ）
。
4. 地 方 教 育费附加税：以增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
2% （ 城
市 ）。
5. 房 产 税 ：年应纳房产税的 税 额
=
租 金 收 入×
12
％ 。
6. 土 地 使 用税 ：
应 纳 城镇 土 地 使 用 税 额 = 应 税 土地的实际 占 用
面 积×适用单位税额
7. 印 花 税 ：合同价款的千分 之 一 缴 纳 。
8. 企 业 所 得税：租金并入当 期 应 纳 所 得 额 计 算 纳 税 。
第 三 类 、 房 地 产 开 发 公 司 物 业
( (
以 商 业 为 例 ）
， 交 由 商 业 运
营 公 司 管
理 的 模 式 , , 分 三 种 情 况 ：
（ 一 ）
开 发 公 司 将 自 持 物 业
( ( 以 商业 为 例 ）
委 托 商 业 运 营 公 司
出租 ， 并 向 商 业 运 营 公 司 支 付 管 理 费 的 模 式 ：
. 1.
开 发 公 司 涉 税 如 下 ：
（ 1）
增值税分三种情况 ：
房 地 产 企 业 委 托 商 业 运 营 公 司 出 租 自 行 开 发 商 业 应 交 增 值 税 明 细 表
3
税
率
公 司 类 型
项 目 开 工 时 间
计 税 方 法
或
征
收
政 策 依 据
一
般
纳
税
2016
年
4
月
30
日 前
可 选 择 简 易
率
5%
财 税 [ 2016]68
号
人
2016 年 5 月 1
日 后
一 般 计税
10%
财 税 [ 2016]68
号
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
财 税 [ 2016]68
号
（ 2 ）
城 市 建设维护税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基础 ， 税 率为
7% （ 城
市 ）。
（ 3）
教育费附加税：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
3% （ 城
市 ）。
（ 4）
地方教育费附加税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税率为
2%
（ 城市）。
（ 5）
房产税：年应纳房 产 税 的 税 额
=
租金 收 入×
12
％。
（ 6 ）土 地使用税：
应 纳 城 镇 土 地 使 用 税 额
= 应 税土地的 实 际
占 用面积×适用单位 税 额
（ 7）
印花税：合同价款 的 千 分 之 一 缴 纳 。
（ 8）
企业所得税：租金 并 入 当 期 应 纳 所 得 额 计 算 纳税。
. 2. 商业 运 营 公 司 涉 税 ：
商 业运营公司代开发 公 司 出 租 物 业 ( 以 商 业为例 ）
， 向 开 发 公
司 开具发票并收取中 介 服 务 费 ， 按 商 务 辅 助 服务
--
经 纪 代 理
4
服 务纳税。商业运营 公 司 如 为 一 般 纳 税 人 税 率为
6% ， 如 为
小规模纳税人征收率 为
3% 。
（ 二 ）
开 发 公 司 将 自 持 物 业
( ( 以 商业 为 例 ）
出 租 给 商 业 运 营 公
司 ，由 商 业 运 营 公 司 经 营 的 模 式 ：
. 1. 开 发 公 司 涉 税 如 下 ：
（ 1）
增值税分三种情况 ：
房 地 产 企 业 出 租 自 行 开 发 商 业 应 交 增 值 税 明 细 表
公 司 类 型
项 目 开 工 时 间
计 税 方 法
税 率 或
征 收 率
政 策 依 据
一
般
纳
税
2 016
年
4
月
30
日前
可 选 择 简 易
5%
财 税 [ 2016]68
号
人
2016 年
5 月 1
日 后
一 般 计税
10%
财 税 [ 2016]68
号
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
财 税 [ 2016]68
号
（ 2 ）
城 市 建设维护税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基础 ， 税 率为
7% （ 城
市 ）。
（ 3）
教育费附加税：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
3% （ 城
市 ）。
（ 4）
地方教育费附加税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税率为
2%
（ 城市）。
（ 5）
房产税：年应纳房 产 税 的 税 额
=
租金 收 入×
12
％。
（ 6 ）土 地使用税：
应 纳 城 镇 土 地 使 用 税 额
= 应 税土地的 实 际
占 用面积×适用单位 税 额
5
（ 7）
印花税：合同价款 的 千 分 之 一 缴 纳 。
（ 8）
企业所得税：租金 并 入 当 期 应 纳 所 得 额 计 算 纳税。
. 2. 商业 运 营 公 司 再 出 租 涉 税 ：
（ 1）
增值税分三种情况 ：
商 业 运 营 公 司 租 入 商 业 再 出 租 应 交 增 值 税 明 细 表
税
率
公 司 类 型
项 目 开 工 时 间
计 税 方 法
或
征
收
政 策 依 据
率
一
般
纳
税
人
2016
年
4
月
30
日 前
可 选 择 简 易
2016 年 5 月 1
日 后
一 般 计税
5%
10%
税 总纳便函
[2016]71
号
税 总纳便函
[2016]71
号
国 家税务总局
2016
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
年
第
16 号 公 告
（ 2 ）
城 市 建设维护税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基础 ， 税 率为
7% （ 城
市 ）。
（ 3）
教育费附加税：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
3% （ 城
市 ）。
（ 4）
地方教育费附加税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税率为
2%
（ 城市）。
6
（ 5）
土地使用税：
应 纳城镇土地使用税 额
=应 税 土 地 的 实际占用面积×适 用 单
位 税额
（ 6）
印花税：合同价款 的 千 分 之 一 缴 纳 。
（ 7）
企业所得税：租金 并 入 当 期 应 纳 所 得 额 计 算 纳税。
此 模式比房地产公司 直 接 对 外 出 租 ， 就 房 产 税而言有所降低；
但 就增值税而言，一 般 纳 税 人 的 商 业 运 营 公 司租入房地产企
业 自持物业（商业）的 租 赁 时 点 ， 应 注 意 把 握在
2016
年 4 月
30 日 前 ， 再 出 租 才 可 能选 择 简易计税方法按
5%
交 纳 增 值
税 ；否则按一般计税 方 法
10% 交纳 增 值 税。
房 地产出租自持物业 是 以 新 老 项 目 为 标 准 ， 选择增值税计税
方 法的；商业运营运 租 入 资 产 再 出 租 ， 则 以 租入的时间为标
准 ，选择增值税计税 方 法 的 。
( (
三 ）
房 地 产 开 发 公 司 将 自 持 物 业
( (
以 商 业 为 例 ）
， 投 资 给 商
业运 营 公 司 （ 以 房 地 产 全 资 子 公 司 为 例 ) ) ， 由 商 业 运 营 公 司 经
营 的模 式 ：
. 1. 开 发 公 司 涉 税 如 下 ：
（ 1 ）
增 值 税 分 三 种 情 况 ：
房 地产企业投资自行 开 发 商 业 应 交 增 值 税 明 细表
公 司类型
项 目开工 时 间
计 税方法
税 率或
征 收率
政 策依据
7
一
般
纳
税
2016
年
4
月
30
日 前
可 选 择 简 易
5%
财 税 [ 2016]36
号
人
2016 年
5 月 1
日 后
一 般 计税
10%
财 税 [ 2016]36
号
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
财 税 [ 2016]36
号
（ 2 ）
城 市 建设维护税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基础 ， 税 率为
7% （ 城
市 ）。
（ 3）
教育费附加税：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
3% （ 城
市 ）。
（ 4）
地方教育费附加税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税率为
2%
（ 城市）。
（ 5）
印花税：合同价款 的 万 分 之 五 缴 纳 。
（ 6）
土地增值税：以对 应 增 值 率 计 算 交 纳 。
（ 7 ）
企 业 所得税 ：
如符 合 《 国 家 税 务 总 局 关 于 资 产 （ 股权）
划 转企业所得税征管 问 题 的 公 告 》 2015
年 第
40 号 公 告 的 条
件 ，可免企业所得税 ， 需 向 税 务 机 关 报 批 。
. 2. 商 业 运 营 公 司 涉 税 ：
（ 1 1 ）
接 受 投 入 环 节
①
商 业 运 营公司需按 万 分 之 五 交 印 花 税 。
商 业运营公司如
能 符合《财政部国家 税 务 总 局 关 于 进 一 步 支 持企业事业单位
改 制重组有关契税政 策 的 通 知 》 财 税 〔
2015 〕
37 号 的 条 件 ，
可 免交契税，需报税 务 部 门 审 批 。
8
②
商 业 运 营公司在
5 月 1 日 后 ， 从 采 用 一 般 计 税 方 法 交纳
增 值税的房地产开发 企 业 投 入 不 动 产 ， 取 得 增值税专用发票，
按
10% 税率 分 两 年 抵 扣 增 值 税 ； 从 采用简易计税方法 交 纳 增
值 税的房地产开发企 业 购 入 不 动 产 ， 取 得 增 值税专用发票，
按
5% 税 率 或 征 收 率 分两 年 抵 扣 增 值税。
（ 2 2 ）
接 受 投 入 后 再 出 租 环 节
①
增 值 税 分三种情况 ：
商 业 运 营 公 司 接 受 投 入 不 动 产 再 出 租 应 交 增 值 税 明 细 表
税
率
公 司类型
接 受 投 入 时 间
计 税方法
或
征
收
政 策依据
2016
年
4
月
30
日 前
简 易 计 税
率
5%
国 家税务总局
2016
年
一
般
纳
税
人
第
16 号 公 告
国 家税务总局
2016
2016 年 5 月 1
日 后
一 般 计税
10%
年
第
16 号 公 告
国 家税务总局
2016
小 规模
无 限定
简 易计税
5%
年
第
16 号 公 告
9
②
城 市建设维护税：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税率为
7% （ 城
市 ）。
③
教 育 费附加税 ：以 增 值 税 为 计 税 基 础 ，税 率 为
3% （ 城 市 ）。
④
地 方教育费附加 税 ：
以 增 值 税 为 计 税 基 础 ， 税 率 为
2% （ 城
市 ）。
⑤
土 地 使用税 ：
应 纳 城 镇 土 地 使 用 税 额 = 应 税 土 地 的 实 际 占
用面积×适用单位税 额
⑥
印 花 税：合同价 款 的 千 分 之 一 缴 纳 。
⑦
房 产 税：年应纳 房 产 税 的 税 额
=
租 金价值×
12
％ 。
⑧
土地 使用税 ：
应 纳 城 镇 土 地 使 用 税 额 = 应 税 土 地 的 实 际 占
用 面积×适用单位税 额
⑨
企 业 所得税：租 金 并 入 当 期 应 纳 所 得 额 计 算纳税。
10