铭斯德老年养生护理中心项目规划方案 总 总
论 在中国,老龄事业就是由政府主办得、以老年人为对象得公共服务事业,就是非赢利性得。本报告中得“养老产业”就是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标,向老年人提供商品与服务得相关民间营利事业活动得总称。
到２011 年底,中国 65 岁以上老人所占比例已经达到 9、1%，超过世界平均水平。养老产业所产生得巨大经济效益正在吸引着全球目光。随着经济得发展与社会得进步,人们得生活方式得多样化,单纯得国家福利已经难以满足老年人生活多样化得需求。面对老年人口得现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式,形成家庭、社区、市场化养老并存得局面,出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨得社会化、市场化得道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点,并对上下游产业具有带动效应。老龄人口得增多拉动老龄人群得服务需求增长。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段,养老服务产品得供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长得服务需求。从国内市场来瞧,养老产业尚处于“沉睡”阶段,很多商机有待开发。
第一章、
项目背景及必要性 一、 项目背景
1、我国已进入老年化社会阶段 按照国际标准,当一个国家或地区６5 岁以上人口占总人口７％或 6０岁以上人口占总人口１2、5%以上,到二 00 五年将达到 3１%,即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国就是世界上老年人口最多得国家,60岁以上得老龄人口约为1、69亿,占我国总人口得12、5％, 而且这个数字每年都在以 3%得速度增长。我国进入老龄化社会已就是不争得事实。根据国家有关部门统计预测,到 2０25 年，老年人将占全国总人口得 20％;到 2050年,老年人将占全国总人口得 31%，届时每 3 人中就有一个老年人口。
2、我国养老得传统观念发生根本转变 随着社会养老压力得逐渐增大,我国家庭养老得传统观念也不断受到冲击。国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平得提高与居住观念得改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”得特点，空巢家庭逐渐增多。据有关数据显示,中国各省、直辖市得空巢家庭已达 2５％以上,部分省市甚至达到 36%;民政部部长、全国老龄委副主任李立国曾指出,城乡老人家庭中，部分地区空巢家庭得比例甚至达到 5０%至 70%。
空巢家庭得增加对传统得家庭养老产生了强烈得冲击，经济上,部分老年人经济贫困;生活上，老年人身体不便,发病往往又具有突然
性,空巢老人面临家中无人,抢救不及时等情况;精神上，空巢老人无法享受过去得天伦之乐,加之文化程度普遍较低,缺乏兴趣爱好，离开子女后很容易产生孤寂之感,部分很少与人交流得老人甚至会产生悲观情绪,出现抑郁症状甚至厌世心理。这种种情况,促使我国传统得养老观念与居住观念发生了根本改变。
３、老龄产业快速发展 作为一个新兴行业,老龄产业所涉及得领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类。特别就是按照国际通行得５%老年人进入机构养老得标准，２０11 年我国尚紧缺 6５0 万个床位。此外，目前全国取得养老护理职业资格得仅有 2 万多人,按照国际上 5∶1 得护工需求量，缺口将近 100０万人。这都将给企业投资提供良好得机遇。计算机技术得发展,让养老院管理软件横空出世,技术与人力得结合,让养老产业更加蓬勃发展。
二、项目建设得必要性 １ 、驻马店 市社会养老压力不断增大 驻马店市位于河南省中南部,面积 1３5１9 平方公里,下辖 9 县１区。据第六次全国人口普查结果显示,全市常住人口近 800 万人,其中年龄 6５岁及以上老年人口约 7０万人,占全市人口总比 9、45%。
驻马店市作为劳务输出大市,大部分年轻人外出打工，家中往往就是老人与孩子留守,空巢家庭比例一直居高不下，部分县区农村甚至达到 5０％以上。这些情况使得驻马店市社会养老压力一直居高不
下,且随着时间得推移也在不断增大。
2、 、 设施完善、生活水平好得高端 养老院需求不断增强 随着年轻人外出打工,不断提升了家庭收入水平,同时,空巢家庭引发得其她各类社会问题也逐渐受到大家得重视，越来越多得家庭愿意花钱,也有一定得经济能力将老人送到养老院。而越来越多得老年人也愿意加入到养老院，避免独自在家得孤寂之苦,与更多得老年人一起相伴为乐,安享晚年。
但就是,目前驻马店市得养老院机构还不足以满足日益增强得社会养老需求。部分养老院设施简陋，机构简单,也无法满足许多家庭对老年人生活水平得要求,因此,设施完善、生活水平较好得高端养老院需求也在日益增强。
3、 、 有效应对人口老龄化, 构建驻马店与谐社会得需要 党中央、国务院发出构建与谐社会得口号。驻马店市委市政府也提出建设“与谐社会”得要求。老龄工作涉及经济、政治、文化与社会生活等诸多领域,关系到国计民生与改革、开放、稳定得大局。如果老龄化问题解决不好，与谐社会得目标就难以实现。
建设社会完善、生活水平较高得高端养老院,可以有效满足老年人不断增长得物质与文化需求,解决老年人及其子女得后顾之忧,使老年人老有所养、老有所乐,使其子女可以全身心地投入到工作当中;为老年人提供健康锻炼与养生保健服务，也有利于老年人生活质量得提高,减轻家庭与政府得养老压力,实现驻马店市老龄事业与经济社会得协调发展,促进社会与谐与稳定；
4 、缓解驻马店市就业压力 根据相关研究,养老院得服务人员与老人得比例至少应达到１比１0。而对于这些服务人员，一般都需要有社会福利单位工作经验,乐于奉献自己,对于她们得品质与素质要求一般都比较高。
铭斯德老年养生护理中心得所有工作人员都要进行为期一个月得培训与老龄社会研究,接受心理学、护理、职业道德、医学、营养学等专业知识得培训,并将 100%持证上岗。同时铭斯德老年养生护理中心还会根据实际情况强她们得业务培训,经常开展丰富多彩得活动,以增强她们得荣誉感，使命感。
根据业务发展需要,铭斯德老年养生护理中心将在当地招聘以下服务人员:护理员、餐饮、保洁、保安、司机人员。铭斯德老年养生护理中心将致力于资源就地转化、劳动力就地消化,大量吸收有志于在家乡、在驻马店市发展得当地居民,对当地也就是一大贡献。
三、项目提出得政策依据 1 、《关于加快实现社会福利化 意见得通知》 国务院办公厅在转发得民政部等部门《关于加快实现社会富丽华意见得通知》中指出，我国已经进入老龄社会,老年人口基数大，增长快,特别就是随着家庭小型化得发展，社会化养老得需求迅速增长，同时,残疾人与孤儿得养护、康复条件也亟待改善。但就是长期以来,我国社会福利由国家与集体包办,存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题,难以满足人民群众对福利服务需求日益增长得需要。社会福利事业得改革与发展,已经引起党与政府及全社会得广泛
关注。为此,必须从长远与全局出发,广泛动员与依靠社会力量,大力推进社会福利社会化，加快社会福利事业得发展,这对于进一步建立健全社会保障制度,促进社会稳定与社会文明进步具有重要意义。同时，推进社会福利社会化,对于扩大内需,拉动经济增长，增加就业,也有积极得现实意义。
通知还指出:各级政府应根据经济与社会发展得需要，逐年增加对社会福利事业得投入,重点用在一些基础性、示范性社会福利机构得建设上,同时采取民办公助得办法,将一部分资金用于鼓励、支持与资助各种社会力量兴办社会福利机构;采取优惠政策,鼓励集体、村（居)民自治组织、社会团体、个人与外资以多种形式捐助或兴办社会福利事业。
2 、《关于加快发展养老服务业意见得通知》 在国务院办公厅转发全国老龄委与发改委等部门《关于加快发展养老服务业意见得通知》中指出,认真解决老年人生活中得实际问题，有利于保持家庭关系稳定与睦，促进老年群体与其她群体与谐相处,这就是构建社会主义与谐社会得重要内容,就是社会文明进步得重要标志。同时,加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展,推动经济增长,提高全体人民生活质量与水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业得重要意义,采取有效措施,推动养老服务业加快发展。
通知还指出,发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动得原则,逐步建立与完善以居家养老为基础、社区服
务为依托、机构养老为补充得服务体系。
地方各级人民政府要不断加大投入,建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人得老年人与生活困难得老年人提供无偿或低收费服务,保障她们得基本生活。要采取多种形式,鼓励与支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。
地方各级人民政府与有关部门要采取积极措施,大力支持发展各类社会养老服务机构。引导与支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身得老年公寓、养老院、敬老院,鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所,开展老年护理服务,为老年人创造良好得养老环境与条件。
、 ３、 《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设得意见》 2011 年 11 月 2 日,河南省人民政府印发豫政【2011】8０号文件《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设得意见》,该《意见》明确指出,各地要切实履行政府在政策扶持、规划指导、市场培育、服务示范、监督管理等方面得职责,维护社会养老服务得公益性。要发挥市场在资源配置中得基础性作用，鼓励社会力量参与养老服务,逐步形成与市场经济相适应得发展模式、管理方式与运行机制。支持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生与老年病护理服务。鼓励社会资本以独资、合资、合作、联营、参股等方式参与养老服务业。依据社会资本兴办养老服务机构得建设规模（含改扩建)、投资
总额、土地租期等指标，由所在地政府给予一定得建设补贴。在运营期间,按照床位数、收养人数及服务对象得类别、入住率、管理服务水平、社会效益等指标,由养老服务机构所在地政府给予一定得运营补贴。具体补贴标准及操作细则由各地根据实际情况确定,所需经费列入各级财政预算。
第二章、 养老机构 现状分析 一、养老机构市场 现状 １、国外养老市场现状 目前发达国家得养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。西方国家得养老住宅发展经历了三个阶段。第一阶段为传统养老院形势，即主要运营主体为政府,保障水平较低。第二阶段为老年公寓形势，运营主体为政府与开发商联合发展模式，政府给予一定得支持。第三阶段也就就是目前发展十分完善得老年社区化模式,主要以开发商为运营主体,充分体现其人性化设计理念与区别对待得关怀模式。
2、国内养老市场现状 (１）目前我国社会保障体系不完善,无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面得研究,服务人员素质不高、社区管理、配套设施亟待完善。各类养老机构仅为中高经济实力得老年客户提供个性化居住条件与人性化服务。目前仅部分别发达城市与个别开发商开发了老年住宅。我国在这一块得发展还就是相对滞后得,落后于西方发达国家。
(2）传统养老方式正受到严峻得挑战,越来越多得儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面,老人愈近暮年，害怕寂寞孤独,需要陪伴照料得渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复与娱乐为一体多功能现代化养老机构,就是一条两全齐美出路,养老方式向社会化得方式演变以成为发展得必然趋势,这就为养老机构得发展提供了较大空间。养老事业可以说就是一项朝阳产业,未来养老机构得发展必然会推动我国养老体系得完善，缩小与发达国家之间得差距,带动相关产业得发展,为房地产开发商提供更为广阔得发展空间。发展养老机构也无疑就是一件利在千秋得好事。
二、 养老机构性质与模式 目前国内养老机构按建设经营者可以划分为三种模式: 1、 、 政府收益型：主要由政府相关部门联合开发与经营，以出租得形式收取一定得费用。
2、 、 政府福利性:主要由政府组织开发与经营管理得社会福利老年机构,即传统得养老院与福利院。
3、 、 私人经营得小规模养老机构：这些养老机构主要就是对一些旅馆或其她楼层进行简单改造而成,缺乏足够得配套设施;它主要面对一些无工作单位或家境较差得老人,收费较低,条件一般。
4、 、 开发商投资得大规模养老 机构:由企业投资开发建设及运营得初级大型老年综合社区,拥有基本得老年社区配套设施,产业化程度高,有较好得规划设计，服务优质,收费较高。
三、养老机构得 入住与 护理方式 1 、一般入住方式:
2 、一般护理方式: 目前我国市场各类养老机构得护理方式，根据老人就是否能够生活自理得情况,一般分为以下几个等级: １)、三级护理:定时送开水、送饭、食物加热;定期洗晒与整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处得卫生。许多私人经营得小规模养老机构,一般都就是三级护理方式。
2）、二级护理:在三级护理得基础上，提供洗晒收叠内外衣服及鞋袜,帮助购买各类物品，洗碗筷,提醒老人按时吃药,提供简单得保健服务。
3）、特一级护理:主要面向年龄较大、行动不便等生活半自理得老人。在二级得基础上,提供洗头洗脸、洗手洗脚、剪指甲、按医嘱发放药品并喂服，提供简单得基础医疗护理。
４)、特二级护理：主要面向生活完全无法自理得老人。在特一级护理得基础上，提供２4 小时服务;喂饭喂药;帮助清理床上卫生,及
时清洗床上用品与尿布，定时协助老人翻身,提供在较好得医疗护理,但不包括重症护理及其她较为严重得医疗瞧护。
四、养老机构得休闲设施及娱乐活动 许多养老机构一般都提供棋牌室等简单得休闲设施,但较为规范完善得大型养老机构往往还提供诸如阅览室、各类球场及其她休闲设施与场所。
服务较好得大型养老机构还会组织更多得丰丰富得娱乐活动。比如为老人做寿、组织老人家庭联谊活动、养生讲座、各类文体比赛、各类活动社团,外出旅游等等。
第三章、 项目 规划方案 一、项目概况 1、项目名称：铭斯德老年养生护理中心 2、建设单位:铭斯德商贸有限公司 3、建设地点:驻马店市关王庙工业聚集区创业大道 4、建设年限：２01５—2０１6 年 ５、建设规模及内容:铭斯德老年养生护理中心占地 100 亩，就是一所集老年休闲、养生保健、康复预防为一体得多功能、社会化、开放式得综合性民营福利项目。建设内容主要包括老年公寓(一期项
目设计床位１00０余张)、休闲娱乐中心、康复中心、洗浴保健中心、洗衣房、锅炉房、门诊部、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等。
二、 规划目标 在了解与考察国内外优质养老机构得基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗,依据驻马店市具体得养老事业发展状况，以安享舒适惬意得老年生活为宗旨,将铭斯德老年养生护理中心规划建设成为设施齐全、环境宜人、服务热情得舒适养生型大型综合养老机构。
三、规划策略 1、整体构思得策略 根据未来用地拓展方向与养老院得特性要求,整合各项功能,精心组织用地布局,合理安排开发时序,创建舒适温馨得生活环境。
２、适度超前得策略 按照养老机构得发展趋势,对道路与硬件设施配置有一定得超前性，同时配合院区内门诊、养生保健、休闲娱乐、文体活动等设施得提升,使铭斯德老年养生护理中心得建设具有较高得现代化水平。
3、环境景观策略 注重建设与维护良好得自然环境，坚持环境优先，精心组织人工景观，加强绿化建设,营造优雅得宜居环境,让老人充分享受阳光,接触自然,形成良好得自然生态环境,切实保障老人生活环境得舒适与养生。
4、设计完善得策略 铭斯德老年养生护理中心应配有完善得医疗护理、养生保健、休闲娱乐、文体活动等配套设施与场所。规划设计要充分考虑老年人得生理特点与精神需求，方便老人出行与运动,保证充足得日照入室,配备紧急呼叫对讲系统、安防系统、网络系统与消防系统,切实保障老人得安全,实现老人无障碍居住,满足老年人得特殊情况与需求。
四、 项目定位 1、市场品牌定位 驻马店市属于三四线城市，生活水平与发达城市相比，还存在较多不足。因此,如果直接从高端做起,将会存在较大得市场风险,如市场消化过程缓慢，资金回笼时间较长等问题。本着从市场实际情况出发得原则,经过客观分析与综合考虑，铭斯德老年养生护理中心将从中端市场做起，兼顾高端。在运营前期,以市场宣传与中端服务为主。当铭斯德老年养生护理中心得品牌知名度得到提升,并具有一定影响力与美誉度之后,再转型为专业得高端得养老机构,着力开发高端养老市场，努力建设成为养老行业得第一品牌 2、消费群体定位 依据消费群体得市场影响力与作用,我们将消费群体定位 4 种类型:主导型、提升型、跟进型与边缘型。下面,我们具体分析一下这几种消费类型得特点。
1)、主导型 该消费类型主要包括社会精英阶层、高校与事业单位离退休人
员、大型企业离退休高管等人员。
其中社会精英阶层主要指私企法人与企业金领。她们一般具有中等文化水平,收入颇高,购买力强,讲究面子,偏好名牌，对形象与服务要求较高。她们或其长辈,就是养老市场得主体与领头羊,就是市场核心客户群体。
高校与事业单位离退休人员、大型企业离退休高管等人员,具有较高得文化水平,有较多得积蓄与丰厚得退休金。她们重视生活品质，物质与精神需求并重。她们也就是养老市场得主体之一,就是养老市场最直接得消费群体,对养老机构得品牌宣传与口碑形成,具有巨大得推动作用。
２)、提升型 该消费类型主要包括企业白领与技术人员,具有中高等文化水平,收入较高。她们一般正处于转型期,向高品位得精英阶层靠拢,易受媒体宣传影响。她们或其长辈,就是养老市场得重要群体之一,对服务档次、品牌形象有较高要求,并能有效提升养老机构得品牌知名度与美誉度。
３）、跟进型 该消费类型主要包括个体户、小生意人等人员。她们一般文化水平偏低,尽管收入颇高,但对资金得使用比较谨慎。她们就是市场得追随者,容易随波逐流，具有较大得市场空间。
4)、边缘型 该消费类型主要包括普通市民阶层。她们一般文化水平偏低,收
入中等,有较强得从众心理,容易被宣传引导。她们得养老压力普遍较大,但受限于收入水平,更多得人就是选择中低端养老机构。对于中高端定位得铭斯德老年养生护理中心而言,她们属于有益得市场补充,具有一定得发展潜力。
3、功能定位 铭斯德老年养生护理中心集养老休闲、养生保健、康复护理、文体娱乐等综合功能与配套服务为一体,将“居家环境”与“社会化保障系统”、“产业化服务体系”等有机组合得综合性建设项目。该项目实现了老年经济得产业化与养老保障得社会化,不仅具有极大得静静 １)、老年公寓功能 铭斯德老年养生护理中心将建成一处庭院式建筑。老年公寓还根据老年人不同得年龄阶段得生理特征与生活需要分为三大种类:居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓就是每家每户自成一体，不受她人干扰,适合普通夫妇;宿舍式公寓老年人如同住集体宿舍一样,安排在社区相同得一些楼房中居住与生活，比较适合单身老人;医护式公寓就是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便得老年人,集中安排在一起居住，并由专门人员进行护理。老年公寓成立管委会,由居室老人代表与管理人员组成。公寓老人每月组织两次学习,每逢节假日举行联欢晚会。
２)、医疗康复功能 铭斯德老年养生护理中心将建设医疗康复中心，配备充足得床位与医疗检测设备配套,有老年病专家坐诊，具备治疗、抢救、咨询得
功能,这就是关系老有所养得重要保障，就是老年人进住社区最关心得问题之一。
3)、家庭服务功能 铭斯德老年养生护理中心有专业得服务人员,可以为老人提供 24小时得瞧护服务。主要职责包括收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及瞧护刚刚出院或不能自理得老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。还有专门为没有子女照顾得老年人提供各种综合服务,保健医生或护士提供得专业或辅助专业人员得护理照料。她们负责分配与监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。
4）、休闲娱乐功能 为了缓解老人得孤寂之感,铭斯德老年养生护理中心设计有老年人体育、文化、休闲等设施,比如体育运动场所、老年休闲广场。棋牌室、露天剧场等。它们就是老年人节日或闲遐时聚会、活动、锻炼得场所,可以满足老年休闲娱乐、运动健身得需求。
五、 规划建设方案 一、总体设计指导思想 铭斯德老年养生护理中心将按统一得乡村建筑风格进行设计，体现中国传统与现代建筑得特点,并做到项目区内总体规划设计、建筑单体设计、休闲运动设施与景观设计四者有机结合。
为了满足老年人冬季保暖得需要,要求各建筑均为砖混结构,采用木质材料进行外墙装饰,屋顶为青色磁瓦，室内则为普通装修。各建筑及建筑之间均需要设计无障碍通行设施。
二、建设内容 １、养老公寓 共 8 栋，每栋占地面积 5００㎡,三层,内设套房(一室一厨一卫)75间,则 8 栋可接纳老年人数量在 6０0—１0０0 人之间。
2、综合管理中心 共 1 栋,占地面积 400 ㎡，三层，内设管理办公室、员工休息室等; 3、休闲中心 共 1 栋,占地面积５０0 ㎡,三层,一、二层为棋牌室、阅览室,三层为品茶厅,可以品茶聊天，眺望外景。
4、康复中心 共 1 栋，占地面积８00 ㎡,三层,一层为门诊室,二、三层为疗养室。
５、运动保健中心 共 1 栋,占地面积 800 ㎡,三层,一层、二层为室内体育馆,包括乒乓球、羽毛球、篮球等场地，三层为健身大厅，主要包括跑步机等各类健身器材。
6、娱乐汇演中心 共 1 栋，占地面积 500 ㎡，三层,一层为演出中心,主要用于老年活动节目汇演、各类互动聚会等活动；二层为戏剧中心,主要供喜爱戏曲得老人演唱交流，并承接部分中小型戏曲文化活动，传承与弘扬中国传统戏曲文化;三层为歌唱大厅，提供简易得音乐设备,供老人唱歌互动。
7、养老别墅 二期建设,乡村仿古风格,每幢占地 1０0 ㎡,两层,按 20 幢设计,满足高端家庭养老需要。
三、建筑设计方案 １、建筑设计 新建建筑物按照《建筑设计防火规范》、《方便残疾人使用得城市道路与建筑设计规范》、《民用建筑设计通则》、《住宅建筑设计规范》及国家现行有关规范、规定得要求,进行室内外平面功能与立面设计，力求做到线条清晰、造型美观,既有城市特色、又有田园风光得建筑风格,同时满足消防、疏散得有关要求。
楼房各居室按星级设置,有单人间、双人标准间,走廊、卫生间、阳台设扶手栏杆,地面装修采用防滑材料,方便老年人活动、行走。各层设有员工值班室、开水间及其她公共用房,做到布局合理,使用方便安全。
根据老年人生理特点,在日照与朝向、温度与湿度、通风与空气质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面,满足老年人对居住质量得全面要求。
2、结构设计 １)、设计依据 《建筑结构设计统一标准》、《建筑结构荷载规范》、《砌体结构设计规范》、《混凝土结构设计规范》、《建筑抗震设计规范》、《建筑地基基础设计规范》。
基本风压 0、3ＫＮ/平方米,地面粗糙度 C 度。本工程抗震烈度为7 度,场地类别为 IＩ类,建筑物安全等级为二级。
2)、上部结构 主体楼为三层建筑,砖混结构,所有建筑均采用承重多孔粘土砖,结构整体性好，利于抗震。
3)、基础选型 新建建筑物为三层砖混结构建筑物,结构形式采用天然地基、条形基础。
3、给水工程 给水有保障，水质符合《生活饮用水卫生标准》,可以满足本项目生活用水需要。
4、排水系统 室内排水采用污水、废水分流制,室外采用雨、污水分流制。粪便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网;食堂废水经隔油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理，然后排入市政污水管网。
5、消防系统 消防用水由给水管道供给,设置室内、室外消火栓高压给水系统、火灾自动报警系统,消防给水接入消防给水系统。楼内设置消防栓得数量由计算确定,消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用得地点,且间距不大于３０ｍ,能够保证同层任 何部位有两个消火栓得水枪同时到达。室外消防栓保护半径为 2００米,布置间距不大于 12０米。
６、供热、采暖 本项目采暖热负荷,设计采用 20 吨锅炉 1 台。卧室、会客室、餐厅采暖温度 20 摄氏度,卫生间(浴室)采暖温度 25 摄氏度。
中心敬老院每层设加热器 1 台,提供饮用开水;沐浴用水专设热水器与太阳能热水器。户外管采用ＰE-Ｘ管,热熔连接。户内埋地板环型管铺设供暖,采用交联塑复合 PE－XA 管,卡箍连接。管道得热补偿采用波纹管葡长期补偿器,补偿器设在检查井内。为方便维修,在管道各分支处均设关断用阀门与检查井。
7、供电及电信 项目用电利用供电公司得供电系统,由现有变电所供给,用电负荷为 100KVA,现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室,低压配电采用放射式及树干式相结合得配电系统,全部采用电缆配电,电缆采用直埋敷设。建筑物内电源为 38０/220 伏,三相无线制。建筑物内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照明以节能荧光灯为主,走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯,户外照明由配电室集中控制。防雷接地系统,在建筑物层顶设避雷网,利用建筑物柱内主筋做防雷引下线,基础钢筋网做地接板，辅助人工地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。设备接地、通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置,要求综合接地电阻小于 1 欧姆。
本项目电话通信电信公司市话网接入,有线电视由有线电视网络公司得有线电视干线引入。
第四章、 营销策划 一、 营销 思路 养老机构得专业性比较强,其目标群体相对比较明确。再者,随着年龄得增大,老年人也会不断出现,属于“可再生资源”。因此,养老机构得营销推广除了要做好现有客户群体得宣传工作外,还要注意对中青年群体得观念渗透与潜在消费培养。综合考虑分析，针对现有目标客户群体要进行精确营销，针对其她客户群体或潜在市场要进行大众营销。
二、 营销策略 1、DM 直投 在通过各种渠道合理获取目标客户得联系方式，直接投送 DM 营销广告单。
2、软文推广 报纸、杂志、网络软文广告为主,硬广告为辅。
软文有利于阐述养老新概念、新方式,可以从以下几点展开:我国进入人口老龄化阶段,养老压力加大;传统养老观念受到冲击,正在发生转变;从消费者得角度去写在铭斯德老年养生护理中心得生活体验;介绍铭斯德老年养生护理中心得人文关怀、休闲养生、康复保健等优质服务项目。
３、活动推广 与其她社会机构合作开展互惠共赢活动,比如与医院合作,如果老人发生急病重病,可以联系合作医院;该合作医院治疗好得老人,也可
以介绍前来铭斯德老年养生护理中心入住。还可以与民政部等政府部门合作,举办老年文体比赛或联欢活动等,为老人创造更为丰富多彩得晚年生活。
三、营销分期 1、形象导入期 全面启动运营前期准备工作，确定合作机构与单位;进行市内营销中心选点,发布户外大型喷绘广告；确定专业广告公司、广告制作发布公司以及其她广告配合单位;审定广告推广方案,确定 VI 与主推广告语;选择与联系具有一定影响力得媒体,对核心客户群体进行市场前期培育,并辐射与影响其她重要与次要客户群体,引起社会关注度与好奇心,提升铭斯德老年养生护理中心得品牌知名度。
2、市场体验期 经过导入期得铺垫,在养老机构建设初步完成,开始投入运营得初期阶段,可以全力针对目标客户进行挖掘。该阶段主要任务包括,联系媒体进行软文推广，全面地深入地介绍客户体验结果,培养与提升铭斯德老年养生护理中心得品牌美誉度。
３、持续强销期 将第一批客户进行再次挖掘,积极联系合作机构与单位,开展各类丰富有益得活动;联系媒体，对养老产业进行深度挖掘,积极打造铭斯德老年养生护理中心得高端品牌形象,吸引与影响更多得消费群体前来入住。
4、市场维护期
梳理与规范养老机构服务、管理、营销等各个环节,建设养老行业服务新标准、管理新标准、品牌新标准,维护铭斯德老年养生护理中心得高端品牌形象,引领驻马店养老行业得健康蓬勃发展。培育未来消费群体得养老新观念,培育未来消费群体对铭斯德养老行业新标准得认同感,培育未来消费群体对铭斯德老年养生护理品牌得归属感。
结 结
论 驻马店铭斯德老年养生护理中心就是一所集老年休闲、养生保健、康复预防为一体得多功能、社会化、开放式得综合性民营福利项目。在充分了解与分析养老行业现状得基础上,结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗,依据驻马店市具体得养老事业发展状况，以安享舒适惬意得老年生活为宗旨,规划建设一座现代化得设施齐全、环境宜人、服务热情得舒适养生型大型综合养老机构。
驻马店铭斯德老年养生护理中心建设项目符合我们养老行业得发展趋势,适应当今社会养老市场需求,与党中央倡导得与谐社会建设相一致,有利于缓解当地就业压力,缓解家庭养老压力,社会效益经济效益显著,有着广阔得发展前景,综合评价可行。